“城中村”土地利用问题及对策研究.pdfVIP

“城中村”土地利用问题及对策 如皋市国土资源局俞钧 近年来，随着社会经济的不断发展，城市迅速向周边扩展，由于种种原因，城市外圈的 “城中村”现象越来越普遍，但“城中村”内部发展已跟不上时代发展的步伐，不能适应现 代化城市发展的要求，迫切需要改变村容村貌，摒弃过去延习的粗放型土地利用方式，走 集约化利用土地的道路。因此，对城中村土地利用问题进行研究，具有十分重要的现实意 义。 一、“城中村”概况 城中村位于城乡接合地带，分布在城市新建成区内部和外圈，但仍保留行政村的编 制，隶属镇人民政府管辖。我市目前有像西郊、宏坝、许庄、城南、城北、东风、庆余等七个 村属典型的“城中村”。 (一)“城中村”土地区位 由于城中村主要分布在城市新建成区的内部和外圈，在城郊结合地带，是城市的大 门，集散交易的良好场所，它虽然不同于商业繁华的黄金地带，但因其亨有城市主干道路 网络的便利交通和城市配套建设提供的公共设施，具有非常优越的土地区位，是土地开 发、商品房开发的首选区域，也是土地隐形交易最活跃的地带。 (二)“城中村”的土地权属 按照土地的所有权类型，“城中村”土地权属可分为国有型、集体型和混合型。 1、国有型：行政村的多数村民小组均已拆迁转户，原集体土地均已征用或转为国有， 但仍保留行政村编制，行政关系仍隶属村委会和镇政府。 2、集体型：行政村多数村民小组依然存在，但农用地，特别是耕地已经极少。各村民 小组的宅基地、少量的责任田和自留地、村办企业用地及道路、公共用地等集体建设用地， 属集体土地。 3、混合型：行政村范围内集体土地和国有土地并存，但以集体土地为主，农用地已很 少，部分村民小组的土地因征用转为国有。 (三)“城中村”现状 受城市经济发展的辐射，城中村交通便利，经济富裕。三产服务业繁华，房屋土地出 ·--—·399．·—— 江苏省土地学会土地学术年会(二OO五年度)论文集 租特别发育。但是，由于受历史因素的影响，村内缺乏规划，建筑杂乱无序，朝向各异，式样 陈旧，缺乏时代气息，工业企业用地与村民住宅用地相互穿插，缺少较规则的道路网络，城市 公共设施配套不全。此外，受旧习惯的延习，以及小农经济的影响，个别村民饲养家禽难以 避免，是城市卫生的一大难点，同时由于流动人口相对集中，又是治安管理的薄弱地带。 (四)“城中村”类型 城中村是由于国家或集体建设需要，征用农民集体土地，原行政村集体土地逐渐被 “蚕食”，最后仅保留村民住宅、村办集体企业和极少量菜地等。按其几何形态可分为以下 几种类型： 1、孤岛型：呈孤立的岛状和环形分布在城市建成区，范围较大，其多数是村民住宅。 2、星点型：由于城市房地产开发，“城中村”中易开发地带已被开发改造，难以开发部 分呈星点状分布在城中，其面积相对较小o 3、犬牙交错型：受原行政村自然村落、工商业发达程度和地形影响，城中村与城市建 成区呈不规则的犬牙交错型分布，局部呈长条状“插入”城中。 二、“城中村土地利用存在的主要问题 (一)土地利用粗放，用地结构不合理 受历史因素影响，城中村保留镇村土地利用格局，土地利用粗放，用地结构不合理，一 些地段土地利用系数低、容积率小，受旧时影响，圈而不用，多占少用，造成土地闲置，资源 浪费，而另一些地段则建筑密集、缺少较规则的道路网络，且房屋朝向各异，杂乱无序。此 外，由于城中村存在于建成区，受城市总体规划控制，排斥于镇规划以外，但城市规划对城 中村又缺乏村域详细规划，尤其是缺少符合自身特点的科学、合理的发展规划，使其成为 谁都管、谁又不严管的城市管理薄弱地带，致使城中村土地利用、商品房开发存在一定的 随意性和盲目性o (二)土地交易异常发育，违法用地时有发生 优越的土地区位，促使城中村土地交易异常发育，尤其是土地私下交易相对集中。其 主要表现在以下几个方面：一是土地出租。由于流动人口相对集中，大量房屋连同土地和 场地出租，主要用于暂住入口居住和经商，土地出租者包括村委会、村办企业单位和村居 民个人。二是房屋买卖。城中村优越的土地区位，使其房价倍增，尤其是一些简陋旧房往 往能卖出较高的价钱，这些隐形交易一般都没有按国家有关政策办理土地交易手续，造成 国家资产流失。三是行政村、