株洲文化园项目商业定位报告_.doc

二００八年七月  目录 开篇语 项目商业策略逻辑总图 分析篇 株洲市商圈概况 株洲市文化类产业概况 建设中路区位解读 文化园商业发展条件分析 定位篇 商业总体定位 商业总体功能定位 商业主题功能定位 商业部分推广思路 产品篇 商业产品规划 商业产品建议 策略篇 营销策略 销售策略 招商策略 经营管理办法 结束语 项目商业策略逻辑总图  开篇语 群雄逐鹿割据，各出八方神通 再创株洲伟业，汇侨再起风云 株洲市芦淞服装批发大市场是全国十大服装市场之一，年销售额达150亿元。在株洲芦淞40个服装批发大市场中，又崛起一座建筑面积达12万平方米，高30层的金帝广场，它将可能成为芦淞服装市场群中的巅峰之作，堪称中南地区的“服饰帝国”。芦松商圈，仅建设中路1公里半径内，便聚集了大大小小43个各类型的批发市场和10余个大型商场。 并且在近年内，众多开发商，在株洲市场利好的吸引下纷涌而至，掀起了一阵房地产开发热潮，在大力促进株洲城市建设发展的同时，也加剧了房地产项目之间的竞争。可以预见，在未来的几年内，株洲市的房地产业的竞争必然更趋向白热化。 而近年内，株洲市房地产的未来，则趋向于对开发商品牌、产品品质、市政配套、日常配套更高的要求。企业及产品的核心竞争力将成为实现最终价值的必须筹码。 因此，项目的品质及配套的最终定位将在项目推广、营销的整个过程中起到制胜的作用。同时，在如此恶劣的市场环境竞争大势之下，企业和项目必须要建立核心竞争力尤其要强调“两种意识”和“两种策略”: 风险意识——考虑长远 利润意识——态度务实 风险意识——有长远考虑：与时俱进制定战略 必须在土地开发、产品打造及营销执行上做好打苦仗、打硬仗的充分准备。开发商应结合株洲市当地的特色，推出适合本土市场环境的新战略、新理念和新模式，为企业和品牌注入新的时代内涵，提升核心竞争力。 利润意识——有务实态度：加强自我内功修炼 既然不能控制外部环境，就应当做好自己，塑造产品本身价值；把产品做好，把形象做好，把口碑做好，从而锁定目标客户群体，赢取消费者的“心智”。应采取主动应对的市场策略，而不是被动等待市场和政策。尤其是旧城改造项目，项目本身即存在一部分的潜在资源，如何充分利用现有资源，也是强化项目利润的利器。 背景篇 洞察市场 把握先机 市场资源合理利用 株洲市商圈概况 株洲市发展历程 株洲市解放初期，株洲只是湘潭县辖下的一个小集镇。以农村人口为主,商业形态基本上固定为市集形式,由于时间地点和当时的经济状况条件的允许市场产品单一多以农贸物品为主,加以手工制品,买卖形式单一. 1951年5月，株洲设专辖县级市.由于改革开放 1956年3月，升为省辖地级市， 1983年实行市带县新体制。现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县五县（市）和城市天元、芦淞、荷塘、石峰四区 株洲市商业发展现状 一个商业中心——红旗商业中心：规划中的红旗商业中心，以红旗广场为中心，西括新华西路、文化路，东连向阳广场，北含天鹅湖区至桂花村一带，南到东湖至金钩山村一线，其商业定位是生活服务、文化休闲、生态旅游及专业批发。该中心规划的近期目标，即2005年至2010年，完成荷塘区作为市商业副中心，建设高标准、有特色的文化娱乐与购物休闲商业圈；中长期目标，即2010年至2020年，适应城市发展与人们消费理念变革的需要，依托本地旅游资源优势，大力发展生态旅游业。与此同时，将红旗广场周边打造成文化休闲购物区。 两条特色商业街：一是桂花路商业步行街。南起新华东路，北至金属公司，沿途店铺大多以经营五金产品为主，可望打造成特色小五金一条街。二是向阳东路特色农产品街。从向阳广场向东接快速环道，该路紧邻上瑞高速，是地方特色农产品打入城市的窗口，规划建设成株洲市区特色农产品一条街。 株洲市商业地产发展 株洲纯粹的商业地产应该是从02年开始启动，02年府前路步行街、株洲书城、保利大厦写字楼和新天产权式酒店加之随后芦淞商圈的几个专业市场如：智超、中国城、华丽2期、银谷等商业楼盘都销售火爆，随后处于四区的如：汽车城、汇亚国际、铜锣湾、女人街、新一佳、滨江商业广场、佳诚时代等产权式商铺在03、04年集中混战。05年东都、伟大、家润多、中旺、中鸿、徐家桥、金帝、汇金国际等项目风生水起， 就目前而言，在营业及即将营业的富华、中商、胜马可、九天、金冠、金轮又将迎来新一轮的商业热潮。 株洲市商圈的分布情况 株洲市商圈总结 株洲市芦淞服装批发大市场是全国十大服装市场之一，年销售额达150亿元。在株洲芦淞商圈仅半公里半径范围，就有43个大大小小的服装批发大市场，堪称中南地区的“服饰帝国”，“服市帝国”一带四片的发展模式，近几年内很大程度