论农村宅基地使用权流转的法律规制.docVIP

精品论文 参考文献 论农村宅基地使用权流转的法律规制 章元珍 陈轶*（富阳市人民检察院 浙江 富阳 311400） 中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：41-1413（2012）02-0000-01 浙江省法学会2011年法学研究课题（编号2011NC49） 摘要：本文是浙江省法学会2011年法学研究课题的一部分，主要分析了当前农村宅基地使用权行使中存在的问题，提出了农村宅基地使用权流转的基本设想。 关键词：农村宅基地；使用权；流转；法律规制 我国现阶段对于宅基地的所有权的规定是国家或集体所有，农民对宅基地只有使用权，且该使用权如需转让还必须满足“宅基地使用权随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而转让；受让人必须是本集体经济组织的成员”等条件。显而易见，这些条件极大的限制了宅基地使用权流转。对于一般经济条件的农民来说，手上最有价值的财产莫过于房屋及宅基地，但却不能把其快速的转化为资本，这钳制了农民原始资本的快速融取，抬高了农民创业致富的资本门槛，如果要普遍的激发农村经济的发展，充分调动农民创业、致富的积极性，那么赋予农村宅基地使用权流转的权能势在必行。 一、我国农村宅基地使用权流转的合理性分析 （一）从法理角度分析，对农村宅基地使用权的流转限制存在瑕疵 我国法律规定公民享有对自己财产处分的权利，包括赠与、出卖、互易等方式。我国农村宅基地上的房屋属于农民的个人财产，但是由于房屋和宅基地的捆绑，出现了一个纵使宅基地上的房屋是农民的个人财产，却也不能自由处分的结果。 根据民法中的平等原则，“农村宅基地使用权”应当和“城市土地使用权”拥有相等的权利。在城市中，土地使用权人取得房屋所有权后就可以自由转让，而农民的在合法取得宅基地上的房屋所有权以后面对的确是限制性极强的法律束缚。秉赋同样功能和目的的“城市土地使用权”和“农村宅基地使用权”却拥有大不相同的流转空间。 （二）从经济角度看，允许农村宅基地使用权流转有利于发展农村经济，增加农民收入 1、要实现资本的增长，需要资金或者将现有的固定资产以货币化形式予以流转，体现资产的市场价值。要实现农民资产效率的最大化和经济收入增长，就亟需将农村宅基地使用权的流转作为有效的融资手段予以肯定。但是根据我国法律政策的规定，农民的宅基地使用权只可以在本集体经济组织进行买卖、抵押等。这样的范围的限定过于狭隘，无疑是变相的将宅基地使用权排斥在市场经济圈之外。农民的主要物质资源是房屋和土地，建立有效的农村资源转化利用机制，从短期来看，通过房屋租赁、转让、抵押所获得的租金、转让收益、周转资金直接或间接增加农民财产性收入。从长远来看可以使得农民手中这一较为丰厚的资源得以享有充分的自主权，为农民提供有效可行的融资途径，刺激农民投入市场经济运作的积极性。 2、现阶段农村土地资源配置不合理的现象在大多数农村存在，宅基地闲置、房屋建筑面积超标等等，都造成土地资源的巨大浪费。在引入宅基地流转制度后，运用市场的调节机制来自我修复当前宅基地下的土地资源，最终达到盘活宅基地存量、优化土地资源配置，提升农村土地的利用率和价值的目的。 （三）从社会角度看，农村宅基地使用权的流转是适应现阶段国情的需要 1、我国城市化步伐逐年加??，大量农民涌向城市，由于各种原因，他们有的选择了在定居在城市，打算卖掉农村的房屋。而部分城市居民则向往农村田园式的生活而打算或看中了农村房屋的升值潜力，从而计划在农村买房，所以城乡人口的对合性流动日益增大。虽然小产权房的买卖是国家明令禁止的，但是在我国市场经济的运作下，不纳入法律规制的农村宅基地使用权交易每天都在上演，并且日趋频繁，因此，在这种形势下放开农村宅基地使用权的自由流转是迎合时宜的，也是有所必要的。 2、现阶段相较于我国城市住宅用地使用权的争夺不断，价格持续走高的场面，农村宅基地使用权市场交易的冷清与之形成了鲜明的对比。而这对矛盾其实在某种程度上存在着互补互助的关系，农民的房子想出售却苦于政策限定，居民无奈房价偏高以致一房难求，倘若将二者予以中和，那么就可以极大缓解城市用地的矛盾，并且不需要占用其他资源。同时，由于农村宅基地使用权相对于城市住宅用地的使用权在市场上的价格较低，在市场经济的杠杆下可以有效拉低商品房的价格，从而缓解城市中低收入家庭购房困难这一难题，又为平稳房价，维护社会稳定，保障人民利益等各个方面起到积极的作用。 3、目前，我国农村宅基地使用权继承上还存有若干问题。首先是不与被继承人一起生活的本集体组织成员对被继承人宅基地使用权的继承，此时他有两个可能获得宅基