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加强小区物业管理 打造美好和谐家园 对于生活在城市的人们，小区是栖身之所。物业管理工作关系到千家万户，做好物业管理工作，是解决群众现实问题、促进社区和谐稳定的有效途径之一，对于保障和改善民生、加快经济社会发展具有重要意义然而目前我市大多数小区的业主普遍对物业管理不满意，小区内卫生脏乱差、道路堵行车难、电梯常坏、房屋漏水、安全没有保障等等一系列的物业问题。可从物业公司管理角度而言，它们同样有苦难言，业主不理解不配合，物业费收缴难、资金匮乏、人员不足、经营亏损。业主与物业管理公司之间的矛盾不断加剧，形成恶性循环。多年以来造成群众反响强烈，带来社会不稳定因素十分突出。??? 根据我们了解，小区中的物业管理存在着以下问题：??? （一）物业公司服务不到位，引发矛盾。部分物业公司行为不规范，过度追求利益，不按合同规定提供相应服务，如人员配置不足，经常失窃等，又如电梯、通讯设施、污水管道、卫生设施、房屋漏水等故障维修不及时，或多次维修带来不便，以及乱停车造成行车难、停车难等损害了业主合法权益，造成业主不满意。??? （二）物业公司受制于房地产商。部分物业公司是从房地产商派生出来，由于其“血缘”关系，受制于房地产商，许多项目在施工阶段遗留下来的问题，不敢监督，等到居民入住后才暴露出来,引发业主不满，如房屋面积缩水、原买房时承诺项目没有到位或改变等原因，难以找房产商交涉而直接归咎于物业公司。??? （三）小区的自治功能没有很好发挥。业主和业委会与物业公司、社区居委会三者关系没有理顺，没有形成合力，关系不够融洽，缺少沟通，缺少相互尊重，一旦发生问题没有换位思考，各执己见，造成矛盾激化，业主就以拒缴物业费为由，物业公司就以减少人员降低服务标准，陷入恶性循环。??? （四）小区造血功能差。据行业内统计，全市160多家物业公司，微利的仅占15%左右、亏损的多达60%，主要原因是物业管理费偏低，收缴率仅在70%--80%之间，造成入不敷出，加上新小区入住率仅在60%--70%之间，更是雪上加霜难以为继。??? （五）物业维修基金申请难。房主新购房屋时，按造价缴纳5%的专项物业维修基金，俗称房子的“养老钱”。房屋漏水、承重墙开裂、电梯维修、更新监控设备等这些都是使用范围，可是申请这笔资金手续繁琐，甚至一拖就是1—2年。??? （六）个人利益影响小区整体利益。由于部分业主个人利益驱使，擅自违章建筑、违法装修、破坏房屋结构、违法改变物业用途、毁坏小区绿化环境、侵害公共利益等行为，造成大多数业主不满意，但物业公司只能向有关职能部门反映，由于没有得到及时解决，而归咎于物业公司管理不力。??? 产生上述问题的主要原因是：小区内各主体的法律地位不明确。小区是群众性的自治组织,小区的业主大会和由其选举产生的业主委员会是小区的管理主体,它有权决定本小区内的一切重大事项,包括聘用物业管理,而小区的物业管理应该是有偿为小区所有业主提供物业方面管理的服务机构，而不是小区的管理机构，他与小区的所有业主是完全按照合约办事的平等主体。物业管理应该由业主大会授权业主委员会按照一定的程序选聘产生，而目前我市的许多小区的物业管理大多是由开发商聘请而来。这些应该是小区交付使用前期的临时性机构。但就是这样的临时性机构却一直代替着业主委员会行使着业主大会的权力，这些结果，直接导致业主的合法权益无法得到保障，业主与物业管理之间的矛盾激化。??? 为此建议：??? （一）加大宣传力度，加强业委会组织建设，实行小区自治管理。要加大宣传力度，充分认识物业公司既不是凌驾于业主之上的“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”，二者之间协作是“鱼与水关系”，缺一不可。业主不但要主动参与小区管理建设，还要支持业委会与物业公司建立起互相支持、互相配合的分工协作机制，加强沟通，形成合力，共同提高管理水平。街道、社区居委会要帮助小区加强业主委员会组织建设，完善业主公约、财务管理，完善物业服务管理合同，帮助解决一些矛盾纠纷，特别是要确保执行力度到位，共建和谐小区。??? （二）物业管理要引入竞争机制。通过招投标方式选聘物业公司，规范物业公司的管理行为，接受业主和业委会的公开监督，实行人性化管理，逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识。??? （三）建立规范的物业收费管理制度。根据目前存在收费偏低、入不敷出的实际，适当提高收费标准，提倡按质论价、优质优价、质价相符的收费标准，要对拒缴物业费的业主有一个完善的制约措施。每年年终由业主代表大会、居委会、物业公司等代表共同评议当年工作成绩，根据合同服务项目的优劣给予奖励和处罚。??? （四）简化维修基金的申请手续。维修基金是业主的钱，由城建部门代管，若需要应由物业公司向业委会申请同意，经三分之二以上业主签名，报城建审核，要做到积极拨付，确保项目及