“状元里”别墅项目项目定位报告.doc

“状元里”别墅项目[暂定名] 项目定位报告 九天房产顾问 二○○六年六月 前 言 随着改革开放不断深化，市场经济建设不断完善，江山市的变化日新月异，蓬勃发展，将掀起崭新的新篇章…… 在城市化建设方面与国内很多中小城市一样在经历着一场革命，作为城市化进程中最重要的一环——房地产市场，在经历2002年和2003年的迅速起步后，目前仍处在稳步发展阶段。在城市大面积的扩张、城乡相接及城市新功能化规划、产业文化的兴盛、经济持续发展等利好经济环境的促进下，房地产市场持续稳步发展,并具备高性价比的项目竞争与发展空间。 在此宏观环境背景下，浙江盛宇房地产开发有限公司计划开发：江山市状元里别墅项目，希望在获得投资回报和良好的社会效益同时，树立、提升品牌形象。 我公司根据本案自身的特质及市场需求，通过严实周密的消费者需求问卷调查和竞争楼盘调研，并进行系统整合，统计分析论证后，形成此报告，仅供贵公司参考。 声 明 本报告仅供衢州盛宇房地产有限公司内部参考使用。 数据透视图将自动剔除市调无效数据部分。 二○○六年六月 目 录 1、项目概况 2、宏观经济分析 2.1 城市概况 2.2 城市发展战略 2.3 经济发展动态 3、区域市场分析 3.1 房地产开发市场分析 3.2 消费者需求调查分析 3.2.1 消费者特征分析 3.2.2 购房意向分析 3.2.3 需求偏好分析 3.2.4 功能、配套需求分析 3.2.5 购买力分析 3.3 目标客户需求分析 3.3.1 消费者职业特征分析 3.3.2 需求偏好分析 3.3.3 购买力分析 3.4 竞争楼盘分析 3.4.1 典型项目剖析 3.4.2 项目SWOT分析 3.4.3 竞争价格定位 4、项目定位 4.1 形象定位 4.2 目标客户群体定位 4.2.1 核心客户 4.2.2 重要客户 4.2.3 偶得客户 4.3 品质和功能定位 5、发展计划与产品方案 5.1 分阶段发展原则 5.2 分阶段发展计划 6、总体规划建议 6.1 组团划分 6.2 路网系统 6.3 停车系统 6.4 广场、园林景观 6.5 公建配套 7、投资经营计划 7.1 开发建设计划 7.2 销售计划 8、营销策略 8.1 总体思路 8.2 销售排期 8.3 价格策略及付款方式 8.4 销售渠道 8.5 广告、活动与公关推广原则 9、整合分析 一、项目概况 本案位于江山市市区状元里以西。西山森林公园以东，北临南二街，东依铁路西移后，原铁路改建的城市道路，地势为山地，总高差为12米。本案距老城区的中心商业区仅一步之遥，周边享有非常成熟完善的生活配套，承接西山森林公园的幽静与老城区的繁华。 项目总占地面积为22847m2，规划总建筑面积23514.28 m2，建筑占地6900 m2，容积率1.03，建筑密度30%，绿化率30%以上，建筑高度为10米。 项目周边目前可利用资源统计表： 幼儿园 在建 小学 城南小学 中学 城关中学 交通枢纽 江山客运中心 公共休闲场所 南门广场、鹿溪广场 医院 人民医院 生活配套 南门菜市场 二、宏观经济分析 （一）城市概况 江山市位于浙江省西南部，浙赣铁路沿线，浙、闽、赣三省交界处。东连衢县、遂昌，西邻江西广丰、玉山，南毗福建浦城，北接常山，素有“东南锁钥、入闽咽喉”之称。总面积2019平方公里，人口56万余。以汉族为主， 还有回、苗、壮、白、满、布依、蒙古、高山等少数民族。地势南高北低,仙霞岭斜贯东南，怀玉山支脉盘亘西北，主要河流为钱塘江水系的江山港,境内流长105公里。 江山交通便利,浙赣铁路复线横贯境内,离衢州机场四十公里，距义乌机场160公里。国道、省道、市道公路纵横交错,四通八达。距省城杭州275公里，离上海港500公里、宁波港400公里,汽车运输一天可达。杭金衢高速公路建成后，公路运输将更为快捷。 江山市是农林牧渔全面发展的优质高产农业区，盛产猕猴桃、板栗、柑桔、枇杷等20多种优良水果，畜牧业发达，特产极为丰富。猕猴桃、白鹅、白毛乌骨鸡、白菇、蜂业等构成了全市效益农业的基本框架。江山是全省最大的猕猴桃生产基地，也是全国五大基地之一。江山中华猕猴桃获绿色方圆标志使用权，有“长寿果”、“果中珍品”之称。江山白鹅产业蓬勃发展，建有中国最大的白鹅交易市场—江山白鹅市场，被财政部列为“种草养