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收益性房地产贷款 　　　收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典型的投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动，因此其融资过程、特点、风险控制等都有着自己的特性，与一般的房地产开发或居住融资有明显的差异，在计算方面也有许多独特之处。 　　　收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。主要内容包括 收益性房地产投资及放款决策过程 放款人对贷款的评价 借款人评价及决策 第一节　?收益性房地产投资及放款决策 　　　收益性房地产的融资过程，从参与各方来讲，就是获取信息并作出决策的过程。而影响决策的因素非常多样、复杂，不同因素对不同的参与者的影响、作用又非常不同，因此，融资过程实际上也就变成了参与各方的博弈，能达到均衡、共赢是大家的共同目标。所以，诚实、诚意、诚信是合作的基础，而公平、公开、公允是达成合作的基本手段。 一、收益性房地产的投资 1.投资主体　　任何投资经营活动都具有一定的风险性，其决策与行为过程、影响因素等都十分复杂，而主体是最基础的，离开主体就没有投资和经营。收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体——多个股东为了共同的投资利益组成实质性经营实体，其利益分配当然也与股本结构相一致。但是，通常情况下，股东为了使自己的资金发挥最大效益，必然寻求融资，这样经营性房地产投资活动又多了一个参与者——资金的借出者（一般是商业银行）。因此，经营性房地产投资活动的主体就包含了股东和放款人。 2.投资机会的发现 　　　任何投资活动都是从发现机会开始的，经营性房地产当然也不例外。 ⑴机会的发现与决策　　投资机会的发现机制比较复杂，有的是为了进行经营活动而购买房地产，有的是为了获取购销差价而购买房地产，有的是为了收取租金而购买房地产，有的是发现某项房地产的价格实在太低而决定购买，有的是比较了自己开发建设与在市场购买的差异和风险之后决定购买……而有了初步意向后，到市场搜寻是发现机会的基本途径，掌握了某项房地产的基本信息后产生的投资知觉是机会发现的总结，此时投资就可能正式进入决策阶段——当然仅仅是初步决策。 ⑵初步预测 　　　决策面对的始终是未来的环境状况，未来的可能风险与投资收益，因此必须进行初步预测，包括投资成本、经营成本、经营收益、各种影响因素及其变化等。 ⑶简单的风险分析 　　　决策的起步也必须进行必要的风险分析，特别是通过贷款融资进行的投资，因为财务杠杆是双刃剑，既能提升收益水平，也放大了风险系数。基本又简单的风险分析是决策的起点之一。 ⑷粗略的投资分析 　　　粗略的投资分析是指财务杠杆的选取，或者扩大而言就是资产组合状况的决策，是独资经营还是合资经营，是负债经营还是全资经营，合资的主体多少及其股本结构如何，股东权益与债务比例结构如何，等等都属于投资粗略分析的内容。 3.可行性分析 　　　任何投资决策最核心的内容就是可行性分析。所谓可行性就是指投资是可行的，即其收益足以满足投资者设定的基本条件和要求，而风险也在投资认同的可控制的范围内。这样，投资有收益、风险可控制、借贷能清偿。 　　　可行性分析的基础是预测，主要内容包括：未来市场变化、未来收入和支出状况、区位和建筑物是否适合需要、政府对该区域的规划要求及其改变的可能与难易程度。 4.预测 　　　“预则立”。预测就是利用掌握的信息条件对未来收益及其市场变化作出正确的判断。由于房地产市场是不完全市场，供需受地方因素影响大，而市场信息通常又是不对称信息，使得准确的预测十分困难，特别是市场供需的时间错位所产生的供应滞后现象非常普遍，市场的周期变化规律也不容易把握，这样往往就造成正确预测更加困难，甚至成了“可遇而不可求”的“运气”了。个人素质、经验和信息的完备性是决定预测正确与否的重要条件。 小结 　　　　总之，投资是个复杂过程，初始决策是投资成功与否的关键，准确的预测取决于决策者素质、经验、信息的完备性和“运气”，严格来说“最佳决策”是“偶然事件”。 二、盈利可能性 　　　一项投资能否成功唯一的标准就是盈利的多少，而影响盈利水平的因素非常复杂多变，主要有购买价格、未来现金流、融资条件、赋税等。当房地产的购买价格已定（这是投资决策的起点），现金流、融资条件、赋税就成为盈利与否和盈利多少的决定因素。 1. 现金流量 经营性房地产投资的所谓盈利就是房地产租金收入与各种费用的差。一般它只占房地产各种毛收入的很小比重，任何毛收入的增加及其带来的营业费用的微小下降都对盈利贡献良多。如：P133例子。根据现代资产等价原则：任何形式的资产具有相同的经济效益，任何形式的资产可以方便地进行转换，因此，理论上有：房地产