2010北京海淀南路12号院项目前期策划报告104P.ppt

四、产品户型定位 65-70平米的一居室 90-100平米的二居室 120-139平米的三居室或四居室 第三区间样板间 书房 第三区间样板间 卫生间 售楼处风格示意 卫生间 第三区间样板间 三、园林风格示意 …… 增加服务内容 ●客户商务中心：提供打字、复印、传真、翻译等商务服务。 ●一键式住宅服务专员：设立客户服务中心，使业主永远都能以最简单、最直接的方式获得最有效的服务。 ●“物业私人秘书”服务：帮业主办好一切交办的事宜。 ●户门钥匙的酒店化管理：在业主书面委托的前提下，协助处理紧急情况。 ●送餐服务和衣物送洗服务：将业主从日常事务中解放出来，更好享受生活。 。 ●医疗服务：物业公司备有急用医疗箱；与社区医疗部门联系，建立合作关系。 ●资产管理：代业主经营（出租）房产，节省业主时间和精力，确保收益。 建议聘请全球知名高档物业公司，为本案提供更多附加服务， 从服务上提升项目档次和物业价值。 4.物业建议 物业管理公司建议：第一太平戴维斯，世邦魏理仕等 行之有效的推广方式、合理的营销手段，是占有市场的必要手段 总体战略： 住宅引爆市场，联动商业快速销售 速度——迅速抢滩——速战速决 1、迅速建立中高端市场地位和气质调性：中国硅谷国际核心生活体 优势——完美体现——地段、文化、软性附加值 1、环境价值补强：新中关高新产业园+金融街 2、本案是绝对产品附加主义的项目—— 住宅联动商业：自住及投资均有丰富的选择空间，面对不同目地不同实力的客群。 高度强调新中关区域内精装产品的独特吸引力，居住的改善性高档立面的质感、国际级的服务、 精致的户型空间、全面精装家居解决方案。 高舒适度的产品力价值：先进科技与材质的运用、国际品牌精装建材的高端品质、智能化家居 与安防系统的全方位保护。 精准——定向传播——低成本进行营销推广 1、绝对价值感召力的现场展示度与杀伤力：现场、售楼处与样板间包装调性的控制是关键。 2、以活动、事件、数据库、网络为主要推广手段并兼带其它纵向行销联合体系进行推广。 利润——深度挖掘——最大化、整合资源 1、目标客户群体挖掘：细分锁定目标终端人群，搭建终端人群渠道。在售元大都7号项目、华严北里项目及马甸桥与祥业大厦等都拥有着庞大的客群储备资源。 营销原则及整体核心思路 渠道 广 告 P R 卖 场 事 件 活 动 数 据 库 硬 广 软 宣 媒 体 外 围 内 部 外 展 现 场 纵向行销联合 本案营销体系之核心 根据工程 节点及 营销节点 举办特色 活动 周边 写字楼、 公寓及辐 射区域 借势 区域中 高端 配套联 合营销 依托 企业 内部 项目 资源 各类会展 及外埠展 场 售楼处 及样板区 我司营销优势：华业行以“渠道”为发端、PR为重点，广告、卖场为辅的整合行销体系，比之传统销售方式，更具高效和低成本。 操盘手 及高档 物业 业主 知名度 网 络 广泛宣传 加 个人炒作 华业行行销渠道应用一览: 本案推广方式 因2010年房地产市场的不稳定因素， 建议采用长线持续与阶段性波峰并举的方式推广 1、长线持续推广： 在推广费用充许的范围内，全年递进式持续投放，要细水长流，有针对性地做各种增加销售力的工作，让有购买人群逐渐了解项目； 以活动、事件、数据库、网络为主要推广手段并兼带其它纵向行销联合体系进行，作为开拓销售成果的利器。 2、有节奏的阶段性波峰推广： 将推广设定为两大“波峰”的集中推广期和三个“波谷”的推广准备及消化期，集中火力功坚11、12及1、3月份，重点阶段各媒体渠道集中投放，加快客户“认知-认同”争取实现销售的爆发突破。 项目名称 费用估算(万) 支出说明 新闻/网络 20 本项目重要推广载体 公关及促销活动 10 推广渠道的重中之重 短信数据库 20 必不可少 户外广告及 项目现场包装 40 引导及整体形象的品质提升 非主流媒体：杂志、广告、软文 10 营销手段之一，但适市场情况而定 印刷品 10 各种销售工具以及后期的宣传品 其它机动费用 10 灵活安排 费用总计 120万 随市场情况而定来安排投放比例　 营销成本费用预算 如若2010年第四季度或2011年上半年北京市场变化很坏，可采用 以下应对策略 1、团购恰谈：提前与附近中直企业谈团购 2、客户资源共享：隐性状大销售队伍。 3、运用价格策略，利用价格杠杆： 抬高住宅对外报价，如报价涨到42000元/平米，之后给予大额折扣加快销售。后期住宅销售到达尾声时，根据市场变化及回款额度进行价格调整。 问题1、风险预案 问题2、地块现场难于包装，不利于项目外部展示力的营造？ 1、项目施工期间，临海淀南路一侧进