保利菊园B12地块定位报告.ppt

BL地产菊园B12地块定位报告 定位前思考 品牌定位 国有房地产企业品牌价值TOP10　榜首 上海BL品牌之路 客群心理简述 地块资源概述 有一个这样的地方！ BL剑桥Polycam 英伦建筑与空间 地块条件与要求 经济指标 总占地面积：234952平方米 住宅占地面积：219952平方米 容积率：1.2 建筑面积：263942.4平方米 商业占地面积： 15000平方米 容积率：2.0 建筑面积： 30000平方米 住宅产品结构设想 建筑类型分配比例 别墅类产品结构配比 花园洋房类产品结构配比 多层产品结构配比 高层产品结构配比 住宅产品概念构想 结合市场情况，地块实际要求，给出产品平衡上表配置方案。 规划 资源的平衡 本项目的规划条件相对严苛，可谓是戴着镣铐的舞蹈，针对此点，建议规划思路为集中优势资源点染项目亮点，再利用创新性户型拔高项目素质。 联排 逆向的冲击 在品质塑造上，利用联排的有限资源，塑造类似独栋的品质，拔高价格，达到利润最大化。 花园洋房 阶层的跨越 以联排别墅、双拼别墅为塑造目的，在价格和品质的落差上寻求突破点，将一个类型的产品转化为高一层次的产品类型。 多层 资源的扩展 将底层塑造出反复式的一层复地下室的类别墅结构，其他户型利用拼户的方式避免政策影响带来的局限。 高层 概念的转换 主打拼合方式，长线操作，拓展客户面。 英式建筑风格 结合当地市场条件以及客户对风格的喜好判断，出于塑造项目高品质和文化内涵，建议本项目的风格选择为：英式风格 风格性格特点 华贵 内敛 严肃 利用英式传统的文化气息点染项目的市场冲击力 利用英式外表皮的低成本高附加值塑造项目品质 利用英式的贵族气质吸引业主的身份认同归属感 风格概念示意传统英式 风格概念示意万科红郡 风格概念示意尚东国际 户型空间建议—联排别墅 户型空间建议—联排端头户型（类独栋） 本方案为一梯三户的多层户型，可以修改为适用于多层和小高层的房型。 三套户型的面积分别为80、63、42，两套大户型中夹一套小户型，可以根据实际需要将一大一小户型打通合并成一套大户型，面积在120－100之间变化。 本方案为一梯四户的小高层户型，可以修改为适用于多层和小高层的房型。 三套户型的面积分别为76、46，两套大户型中夹两套小户型，在实际销售后，可以将一大一小两个户型合并，形成一整套面积在120左右的大户型。如不合并，作为单独的两套房型，依然可以功能完善的使用。 英伦会馆 英式管家 思路回顾 74%90平米解决方案　B　垂直拼 未来价格预判 8500-9000 市场空白 5500-5800 目前市场价格 （元/平米） 10000-11000 联排 7500-8000 洋房 6500-6800 公寓 未来建议价格（元/平米） 产品类型 BL地产品牌形象和固有项目品质是价格提升的基础保障 联排产品供应较少，利于外部客群导入，价值提升空间最大 洋房产品契合消费者求新、求变的消费心态，可以创领市场 公寓产品竞争格局加剧，价格提升空间不大，以销量为主 英式建筑与空间 英伦风情商业街 英伦会馆与物业 BL剑桥品牌框架体系 品牌化、规模化： 引入大型卖场，积聚片区商业价值，增强人气 如：家乐福、乐购、易初莲花……　 主题化、 风情化：在社区总体品牌框架下进行商业主题风情演绎 如：泰晤士小镇英伦风情商业街、大拇指广场 差异化、特色化：卖场商家，沿街店铺，力求特色鲜明 如：文化地标（台湾诚品书店）、生活地标（Simply Life创意家具饰品） 策源观点 植入引擎　打造风情 地块周边区域消费市场特点： 区域内商品住宅发展较快，入住率较高，住户以嘉定本地居民为主，但由于北部工业园区和嘉定新城的发展，已有部分新嘉定人在此区域置业； 消费人群以菊园区域为主，消费能力足，但外流情况严重，具有相当发展契机； 区域商业发展缓慢，未来供应量有限，且具备商业地产开发和经营管理经验的发展商很少； 区域内大型中式餐饮场所众多，但休闲、购物、娱乐、健身和品牌餐饮设施严重不足。 地块商业设施规划要求： 总商业开发面积不低于3万平方米，分布于：（1）沿永靖路两边(偏重社区服务)，（2）嘉行公路和胜竹路交叉口(偏向商业设施)； 邻里中心要求总面积在5,000平米左右，包括2,000-3,000平米的菜场以及