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【】 一、项目简析二、项目定位三、营销策略四、广告策略五、媒介策略 一、 市场及项目简析 (一)　市场简析1、“总部经济”拉动市场攀升　　目前，国内和上海地区商务楼租售市场的一个显著特征是，“总部经济”已成为重要板块之一。国内主要城市尤其是沿海经济发达城市，乃至国家级经济开发区，纷纷亮出“总部经济牌”，吸引跨国公司地区总部及其研发、管理、营销机构入驻，带动商务楼市场的租售，以此吸纳海外的资金流、信息流、物流和人才流，扩大本地区的经济总量，从而增强地区经济竞争力和辐射力。 ·上海中心城区——目前，上海高档商务楼市场主要分布于陆家嘴、淮海中路、南京西路、虹桥、徐家汇等地区，少量商务楼宇分布于上海国家级的经济开发园区。从已入驻的跨国公司地区总部分析，除生产或研发性的跨国公司之外，上海中心城区的商务楼是跨国地区总部的首选之一。 ·经济开发区——上海的经济开发区按区域划分，主要分“都市型开发区”（如虹桥、漕河泾开发区和徐汇科技园等）；“区域型开发区”（如外高桥、金桥、张江、松江、嘉定开发区等）。这些开发区以发展“总部经济”作为园区招商引资的重点之一。、现代服务业个性化需求凸现现代服务业是拉动上海商务楼市场的另一主要板块之一。现代服务业主要包括银行、证券、贸易、投资、保险、商务、旅游、咨询、律师、房地产等现代服务和中介机构据统计，目前，上海市场各类现代服务业机构对商务楼的需求已占到商务楼总量的75％，现代服务业未来对商务楼市场的需求将突破总量的80％以上；尤其是浦东陆家嘴和南京西路、淮海中路地区，各类现代服务业机构占商务楼租售的比例已高达86％以上。现代服务业对商务楼的个性化需求主要表现为：其一：根据机构本身的功能定位，选择商务楼时更注重区域的功能性；其二：根据其服务的客户源的分布情况，十分注重周边的配套性；其三：对商务楼市场的租售更趋理性化，总体上以租赁为主。、上海浦东商务楼租售市场呈“梯度型” 目前，上海商务楼总体租售市场发展不平衡，已形成“梯度型”结构，以浦东板块为例，其特征表现为： 第一梯度——沿江商务楼板块：以陆家嘴金融贸易区为主，包括区内的中央商务区（CBD）、竹园商贸区。目前陆家嘴地区商务楼平均租售率为93％，其中汇丰银行大厦、招商局大厦等租售率达到100％；陆家嘴地区商务楼租售对象主要以金融、贸易、保险、房地产、咨询、各类事务所等现代服务机构，以及管理型跨国公司地区总部、企业集团等为主。商务楼在功能定位已形成了以金茂大厦为主的“商贸服务板块”，以中国人民银行大厦、证券大厦等为主的“金融、证券服务板块”，以及以震旦大厦、汤臣海景大厦等为主的“地区总部”板块。，陆家嘴地区又掀起了以上海银行大厦、美国花旗银行大厦、上海环球金融中心大厦等为主的新一轮甲级商务楼的建设。 第二梯度——腹地商务楼板块：以金桥出口加工区和金桥现代办公、生活区为主，目前已建成的各类商务楼有新金桥大厦、银东大厦、建银大厦、民航大厦等，平均租售率为45%,其入驻对象主要是加工区内商贸、电子、信息、汽车零部件以及银行分支机构等，其市场发育受到一定制约。 第三梯度——环线外商务楼板块：　　以外高桥保税区为主，其中包括外高桥三大海关封关区域以及外高桥港口等区域，目前可供租售的各类商务楼租售率仅为36％，入驻对象主要包括区内各类中外贸易企业、海关监管、工商注册、商检、船务及金融、物流、咨询等保税区功能性和配套性服务机构，其商务楼租售市场发育不容乐观。 结论：其一，随着上海城市国际化功能的增强，“总部经济”的拉动，商务楼市场需求量不断增大，其发展是健康的，未来市场潜力较大。但是，上海甲级商务楼总体租售市场发展面临供过于求，以及将“总部经济”作为园区定位的虹桥临空等若干开发园区的迅速崛起，将进一步加剧上海商务楼市场的竞争程度；转租为买或者自建办公楼，也都将会分流的一部分目标客户群。 其二，由于上海甲级商务楼客观上受城市区域位置和功能定位的局限，以及商务楼市场个性化需求的凸现，其市场发展是不平衡的，开发区商务楼市场租售率远不及中心城区，按区域划分依次形成了“梯度型”结构，对开发小区未来商务楼市场发育将形成相当程度的制约。因此，应审时度势，更加理性化思考租售价格定位、功能定位、形象定位与目标群定位。 (二)、项目简析1、项目背景：张江高科技园区是上海第一个经国家计委批准的国家级高科技开发园区，经过10年多开发建设，已形成了集成电路产业基地、生物医药产业基地、国家安全信息成果产业化（东部）基地、国家软件园产业基地和国家级高新技术孵化创业基地等五大产业板块，并建立了产、学、研一体化的功能区域。张江高科技园区正在发展成为“中国硅谷”、“中国药谷”，目前已有3000个项目落户张江园区，其中世界知名跨国公司及国内企业集团的研发中心达73家，集聚效应十分显著。 2、项目优势：●