杞王世家初步方案.docVIP

（初步管理方案） 目 录 第一章 物业基本概况┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈ 第二章 物业服务范围、内容及标准┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈ 第三章 机构设置及人员配备┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈ 第四章 物业管理费用测算┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈ 第五章 前期工作计划┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈ 第六章 有关配套建议┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┈ 前言：杞王世家计划于2009年12月竣工。“兵马未动，物业先行”，小区物业管理前期的各项筹备工作已迫在眉睫。对此，就有关问题多次向开发商咨询，在此基础上拟定了一个物业管理初步方案，谨呈领导审阅。 第一章 物业基本概况 （一）基础设施情况： 占地总面积：约 万平方米； 建筑总面积： 平方米； 绿化率：40%，绿地面积：约8000平方米； 住宅楼2幢：编号 ； 消防中控室1个（与安全监控室一体）设置在 ； 第二章 物业服务范围、内容及标准 项目 范围 工作内容 （一） 综合管理 小区规划红线范围以内，涉及公共事务的管理 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； 每年一次对小区房屋和共用设备设施进行安全普查，根据普查结果制定维修计划并组织实施； 受理咨询和投诉；夜间有物业人员值班，处理急迫性事务 有健全的物业管理规章制度，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全； 与小区业主签订物业管理服务协议； 全体物业员工统一着装，持证上岗； （二） 共用设施设备管理 小区房屋及共用设施、设备的日常维护（电梯、水泵、暖气等） 标准要求：小区内楼房、共用设施设备、基本市政设施运行正常、维修养护及时。包括： 按计划做好小区内楼房及共用设施设备的日常养护和维修； 小区内护栏、围墙、路灯、楼道灯、绿化等公共设施、设备正常使用，道路、甬路、步道、活动场地平整清洁，边沟、涵洞畅通； 雨水、污水管道保持畅通，雨水井、污水处理等相关设施无破损； 负责小区智能化设施的日常运行维护，保证性能良好； （三） 绿化管理 小区规划红线范围内的绿地、绿化管理、养护 树木成活率保持100％，及时进行补裁补种与品种的更新； 绿地、草坪、花木养护及时，基本做到三季有花，四季有绿，保持常青常绿。 （四） 卫生清洁服务 小区规划红线以内，业主户门以外的区域 标准要求： 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围； 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾站，对垃圾站、桶及垃圾进行管理并及时组织清运； 对楼梯间、走廊等门、窗、楼梯扶手、拦杆、墙壁等，进行每日一次清扫； 雨、雪天气及时对小区内道路积水、积雪进行清扫。 （五） 安全管理 小区规划红线内，业主户门以外范围 夜间对小区重点部位、围栏、道路进行不少于三次的防范检查和巡逻，巡逻不少于1人，做到有计划、有记录； 如发生治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警，并配合公安部门进行处理。 （六） 车辆管理 机动车、非机动车的停放与出入 有固定的机动车、非机动车存放场所，有健全的管理制度对进入小区的机动车辆进行登记，出入凭证； 保证停车有序，长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利、义务等。 （七） 消防管理 小区消防设施的维护及消防管理 有健全的消防管理制度，建立消防责任制； 消防设施有明显标志，定期对消防设施、设备、器材进行巡视、检查和维护； 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能，有突发救火预案。 第三章 机构设置及人员配备 （一）、机构设置： 潍坊蓝顿物业管理有限责任公司 管理处：客户服务、保洁服务、绿化服务 工程部：综合维修 保安部：消防（安全）监控、小区巡视 （二）人员编制： 物业管理、服务人员编制表 办公室1人（负责处理小区业主投诉、保洁保安的管理）； 保洁部2人（负责小区内公共区域、环境的卫生清洁）； 保安部2人（负责小区白天和夜间的安全巡逻）； （三）人员培训 1、培训要求：派到新项目的人员和新招聘的人员，上岗之前由公司进行严格的岗前培训，以达到熟练岗位职能和工作流程。 2、培训内容：培训对象按层次分为中、高管理督导层，员工执行层和基本操作层。培训内容分为企业理念，管理实务，专业技能、政策法规等方面。培训形式包括岗前、岗职、交叉等多种形式。岗前培训包括：物业概况、项目介绍、职业道德、服务意识、管理规范、消防安全、商务礼仪、操作技能、形体训练等课程。 3、培训计划（略）： （四）劳资管理 1、劳资管理：劳资管理采用以职定位、以岗定薪，对员工实行职级管理，一级对一级负责，上对下的工作实行严格的督导检查并认真记录。实行“员工手册”和“激励制度”，依据国家法律、法