西安曲江芙蓉湖畔项目初步定位.pptVIP

【曲江芙蓉湖畔】项目初步定位 市场营销部 1、项目属性定位及市场站位 2、客户初步定位 3、项目初步物业类型及户型定位 4、车位及项目基本配套要求 目录 项目交通、市政状况 交通状况：交通便利 、四通八达 市政配套：红线外七通（道路、供水、排污、雨水、供电、天然气、通讯） 占地203.4亩，容积率1.2，总建面约16万平米，一类居住用地，使用年限70年 项目基本经济指标分析 项目地块指标状况 项目规模优势 低密度 高绿化率 地形完整 项目地块价值分析 自然价值分析 曲江，被认为是西安最适宜居住的区域，西安的富人区。项目位于位于曲江新区核心景观资源区，坐拥曲江核心景观、商业服务、教育、医疗配套。 居住价值分析 曲江是西安近年房地产发展最迅速的区域之一。凭借着良好的自然环境、高起点的市政配套，曲江也被认为是西安“最适宜人居住”的片区。本案位于曲江新区的核心景观资源区，周边为高档别墅区环绕。 经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院，届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐盛境”，重塑大唐盛世风貌。 项目SWOT分析 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率 项目地块有严格的限高要求，对项目规划有一定的限制； 大唐芙蓉园每周均会燃放焰火，对周边居民有一定的干扰； 项目优势 项目劣势 项目SWOT分析 国六条（90/70）的影响，大户型产品在市场上将逐渐稀缺，而本项目明确不受此限制。而且曲江核心景观区域已基本再没有存量土地可供应，使得芙蓉湖畔项目如此大规模低密度住宅社区的稀缺价值更为显著。 周边的各项规划配套正逐渐落实，区域居住生活成熟度将迅速提升： 中海曲江项目的入市，将在客观上推动了区域整体市场的进步，并推高区域房价，为本项目带来了更好的升值空间 中海曲江项目为本案的最大竞争对手，该项目总建筑面积超过100万㎡。 项目机会 项目威胁 市场规律分析 高端市场的培育不足，豪宅片区的气质、客户聚类及及项目的标签感尚未完全形成，导致客户对区位价值、产品价值的判断不准，使得消化速度较慢。 高端市场缺少好产品，缺乏知名品牌带动 除了金地曲江尚林苑外，区域市场缺乏知名品牌开发商的带动 对别墅物业价值认识不足，对品牌开发商所打造的好产品的价值认识不足 很多客户对别墅的认识还停留在数年前的秦岭山脚度假别墅的阶段，对于别墅物业价值、对品牌开发商开发的好产品的价值及居住体验认识不足。 知道区位的稀缺价值，但稀缺价值未能给他们带来紧迫感 未经历市场产品价格迅速提升的过程，虽然体会到曲江区域资源的稀缺性，但是缺乏应有的紧迫感。 关于居住的品质，还没有结构性提升的需求 市场对于居住品质的提升尚未有明确的认识及需求，很多消费者未能认识到别墅与小高层的区别，进而热烈地主动追逐别墅产品。 未来竞争分析 32-33F高层 11-16F小高层 3F联排别墅、双拼别墅 小学 大唐芙蓉园（芙蓉湖） 曲江海洋世界 曲江大道 （城市重要干道） 往大雁塔 优势评述 品牌开发商中海地产； 规模优势； 劣势评述 产品线虽然丰富，但高端产品的纯粹感不足。 联排别墅面宽均为7-7.5米，面宽不大 总体评述 中海曲江项目总建筑面积超过100万㎡，配套设施完善。其中项目西南侧享有有芙蓉湖优越景观资源，但项目北侧为城市主要干道曲江大道所分割。 一方面该超级大盘的在几年内将为曲江带来极大的供应量，另一方面中海也将会把曲江的房价推至一个更高的水平。 项目总占地约900亩，建筑面积共150万㎡ 其中别墅产品约16.2万㎡； 小高层产品约30-40万㎡； 高层产品约70-80万㎡； 容积率4.31 约1700户 容积率3.89 约1500户 容积率2.31 约1850户 容积率2.46 约1850户 容积率约2 预计最早07年7月推出 预计07年下半年推出 中海曲江项目 未来竞争分析 项目基本信息： 总建筑面积：15万平方米 总户数：481户 物业类型：平层，叠加，联排。 目前拿出部分单位试销，面积为202 ㎡，280 ㎡，均为一梯两户。 项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间 曲江公馆二期 公司