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旧城改造与城市土地的可持续利用 　　摘要：土地的稀缺性决定了我国城市土地不能无限制扩张。城市土地利用必须从内部深挖潜力，走可持续发展的道路。旧城改造就是目前城市土地可持续发展和利用的重要选择之一。本文拟就城市土地的可持续利用的必然选择即必须进行旧城改造的内在原因和旧城改造的经济学分析问题及在改造过程中应注意的问题进行探讨。 　　关键词：旧城改造；城市土地；可持续利用 　　中图分类号：F293.2　文献标识码：A 　　文章编号：1673－2111(2008)10－121－03 　　作者：李航星，四川大学经济学院教授，硕士生导师／田欢，四川大学经济学院土地资源管理专业研究生；四川，成都，610065 　　 　　随着经济的发展，城市规模和实力的上升成为必然。但我国人多地少的国情决定了城市的扩张是不能无限制的。城市土地利用必须走一条集约利用为特征的可持续发展道路。旧城改造对于挖掘城市土地利用中的自身潜力，提升城市的经济实力，使城市土地利用走上一条可持续发展的道路是有重要意义的。 　　 　　一、可持续利用是城市土地的必由之路 　　 　　城市化是一个目标，更是一个过程。城市化是经济发展的一个结果，更是社会发展的一个标志。在这个过程中，大量的农村人口从农业中脱离出来，进入城市参加非农产业的发展。城市化还是一个城市经济、人居环境、生活设施、城市文化的不断发展的过程。城市化的发展中，房屋要修建、道路要扩展、环境要改善……所有的这些都对城市的土地提出更高的要求。目前，满足这一要求的手段还基本上是通过不断的蚕食城市周边的农村土地来完成。城市化进程被简单的看成是不断地征用农村土地来建高楼、修马路。这种模式只是让城市变大，却全没有任何的发展可言。 　　与“摊大饼”的扩张城市版图相对应的是，城市老城区在不断的塌陷。老城区往往是现在城市的中心及周边区域，经过若干年的发展，已变得破败不堪。房屋低矮、人口拥挤、交通堵塞、人居环境十分恶劣，已经严重影响了城市的形象和进一步的发展。但老城区土地的经济价值却是极高的。中心城区一般是城市的金融商贸中心，拥有着最好的消费场所和巨大的客流。可是，在中心区街道的光鲜背后却几乎全是破败的老城区。对寸土寸金的商业中心来说，这不能不说是一个极大的浪费。 　　城市土地是由农村土地发展而来，无论是从第一块土地开始，还是发展着的城市周边，概莫如是。但是，把农村土地变成城市土地并不是城市发展的唯一选择，特别是在我国土地资源极端短缺的约束条件下。我们不能忽视城市对农村土地的不断扩张和保障粮食安全这一硬性约束的矛盾。特别是近些年的环境污染和土地过度开发利用所导致的土壤沙漠化、水土流失、盐碱化和土壤污染，更使这一矛盾变得尖锐起来。我们不能以牺牲未来的生存空间和条件来换取经济的发展和城市的繁荣，何况这样的发展和繁荣也是建立在虚假的表象之上的。 　　所以，走城市的可持续发展道路变成了唯一选择。其中，具体谈到城市土地的利用，那就是要可持续的利用土地，深挖现有土地的潜力，不断的加以集约利用，使之成为一个可循环的经济系统，而不是不断的新建，不断的衰败，然后再不断的新建和衰败这样一个过程。为此，旧城改造便成为了城市土地利用的可持续性发展的重要选择。 　　 　　二、旧城改造的经济学分析 　　 　　旧城改造是一个系统工程，我们不能把旧城改造仅仅看作是一个经济活动，这一过程还与生态环境和社会发展密切相关。因此，我们应正确认识旧城改造的目标，尽可能地避免短视。即通过旧城改造，一是实现城市土地资本的增值：二是提升城市竞争力；三是在人口、资源和环境方面提高城市可持续发展能力。为此，我们要在旧城改造过程中认真遵循经济规律，充分运用经济原理。 　　 　　(一)利用级差地租调节旧城改造中的合理布局 　　马克思地租理论的观点，级差地租可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。马思所说的级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ在城市中都是存在的。级差地租Ⅰ是等量资本投在等量面积的各类土地上所产生的不同结果。在城市中，经营者的超额利润主要与土地的地理位置及土地上的城市基础设施有关，从城市工业看，占有较好土地进行生产可以节省交通运输费用。运用较便利的城市基础设施，获得较多的级差收益；从城市商业看，占有较好的地段，可以实现较多的营业额，并且降低各项商业流通费用，实现较多的超额利润。这种超额利润，应该作为级差地租上缴给土地的所有者。鉴于此，城市工商业级差地租就成为城市级差地租的主要来源，而商业级差地租更不可避免地成为城市级差地租的典型形态，城市中其他用地的级差地租就必须由它来调节。具体说，就是以商业级差地租作为城市各地带中的统一级差地租，由市中心地带到边缘地带，依次递减。旧城区作为城市中的中心地带，区位条件也就是地理位置十分优越，是具有获得级差地租Ⅰ的潜力和可能性的。旧城改