文昌市场报告PPT.pptx

1 主要结论 文昌目前是以航天城为发展重点的海南新兴旅游城市。卫星城使城市旅游长期利好凸显，但短期内无法实现爆发式增长，从百度搜索指数来看，文昌主要关注点在于：相对其他海南城市的房价洼地；旅游度假区、卫星发射均未形成认知 文昌土地市场供求相对平稳，2014年成交经营性质土地约160万平米，以14年文昌年商品房成交50万方计，土地消化周期约3.2年，去化压力较大 文昌14年商品住宅年成交量为46.3万方，虽较13年同比上涨47%，但年成交量较低，市场容量有限，目前库存106万方，去化周期约27月，随着15年新增项目的推出，去化压力将加大 2014年文昌商品住宅成交金额TOP10排行中，第一位为雅居乐月亮湾项目，成交金额6.8亿，本项目排名第4。 文昌14年别墅年成交量为3万方，虽然较13年上涨900%，但年去化量仍较低，市场容量有限，存量去化周期约6.2年，套均价呈现走低趋势，未来别墅市场竞争加剧 2014年文昌别墅成交金额TOP10排行中，第一位为本项目，成交金额1.69亿，成交面积0.62万方，别墅单盘去化能力有限。 宏观分析： 中观分析： 2 微观分析： 本项目直接竞争项目有10个，潜在直接竞争项目2个，其中不乏雅居乐、世茂等品牌房企。竞争楼盘呈包围之势，且整体中观市场表现不佳，本项目未来竞争压力较大 整体中观市场不佳，加之台风对月亮湾各楼盘销售影响较大，市场已出现以价换量现象，存在恶性竞争风险。中南森海湾价格降至8000元/平米以下，雅居乐月亮湾出现6字头房源搅局。 文昌别墅主要沿海岸线东侧分布，呈现环岛竞争格局，本项目在高隆湾区域，别墅产品优势较为明显，15年清澜半岛也将推出别墅产品，赠送面积较大，同质化竞争加剧 3 报告目录 Contents目录 宏观分析………………………………………………………4 中观分析………………………………………………………16 土地市场……………………………………………………………………17 商品住宅市场………………………………………………………………18 别墅市场……………………………………………………………………22 微观分析………………………………………………………28 竞品组 ………………………………………………………32 4 宏观分析-城市 1. 城市宏观│基本面 文昌在海南省GDP排行第五，是新晋的旅游热点城市，同时依托航天发射基地发展相关旅游业 城市 地位 文昌市是国家四大航天发射基地之一 城市地位：国家航天城，具有深厚文化底蕴和椰林、侨乡特色的热带生态滨海旅游城市。2013年GDP省内排名第五。 城市定位：特色鲜明的航天城；热带生态滨海旅游胜地；城市统筹发展示范区；热带高效现代农业基地；文化浓郁的华侨之乡。 城市特点：文昌拥有国家第一批对外开放的清澜港，是三沙市后勤保障基地；文昌物华天宝，人杰地灵，素有文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、名人之乡、将军之乡、书法之乡、长寿之乡的美称。 海南省经济排名（共18个） 排名 2013年GDP（亿元） 城市 1 904.64 海口市 2 449.36 儋 州 市 3 373.49 三亚市 4 201.56 澄迈县 5 175.65 文昌市 6 162.61 琼海市 7 147.12 万宁市 8 124.13 东方市 9 119.19 临高县 数据来源：2013年海南省年鉴 7 城市宏观│基本面 人口 经济 文昌呈现典型三线旅游城市特征：人均可支配收入逐年上升，岛内居民财富积累速度较快；岛内消费途径相对狭窄，城市户籍人口增长缓慢 文昌人均可支配收入（元） 文昌社会消费品零售总额（亿元元） 文昌居民存款余额（万元） 数据来源：2008-2013文昌国民经济统计公报 8 城市宏观│基本面 城市 旅游 文昌过夜人次逐年增长，2013年占海南4%的市场份额，城市旅游正在发力。 2013年海南各县市过夜人次结构图（万人次） 2011-2013文昌过夜人次（万人次） 数据来源：2008-2013海南、文昌国民经济统计公报 三亚市 海口市 文昌市 琼海市 万宁市 陵水县 詹州市 9 城市宏观│基本面 城市 规划 文昌城市规划以清澜为中心，沿海岸线规划航天城、月亮湾等旅游组团。 10 城市宏观│基本面 城市 规划 城市旅游将会从“接待服务型”向“经济产业型”转变，内容增多，服务延伸； 卫星城使城市旅游长期利好凸显，但短期内无法实现爆发式增长 西昌借助航天城优势，发展地域文化旅游形成串联，仅2013年前三季实现旅游总收入84.97亿元，同比增长34.54％，接待旅游人次达1450万人次，同比增长18。随着15年卫星发射，城市将会更加开放，吸引更多资源引进。 数据来源：西昌旅游局 11 城市宏观│基本面 城市 关注 从百度搜索指数来看，文昌主要