2010海口市美兰区灵山镇白驹大道南侧地块前期策划报告PPT.pptVIP

二零一零年三月;目 录;第五章 项目定位及规划建议 1、目标客户定位 2、市埸定位 3、价格定位 4、产品定位 5、规划设计建议 第六章 项目开发计划 1、开发机遇 2、开发周期安排 3、项目营销推广计划 第七章 投资收益分析 1、成本概算 2、税务分析 3、经济效益分析 4、项目资金流量分析及资金筹措 第八章 可行性结论 1、项目优势 2、项目劣势 3、结论及建议 ;前 言 本项目所处地块位于海口市美兰区灵山镇白驹大道南侧，琼山大道往东1700米处，土地面积96945.81平米。土地使用权人为海口市美兰区招商建设投资有限公司。 省委省政府提出要在海南全省建10万户经济适用房满足中低收入家庭的生活问题，并作为今年的政府工作重点来实施。为解决美兰区数百名中低级财政供养人员长期存在的住房困难问题，区委与区政府引进天利（海南）旅游开发有限公司，联合海口市美兰区招商建设投资有限公司在本项目中开发部分限价房。;第一章 项目决策背景 ; 本项目未来区位优势明显，规模适当，可作为公司利润来源，经过本公司精心策划，精心设计，精心施工，改善居民的生活质量，打造区域住宅标杆项目。 二、外部因素 该项目具有良好的远期发展前景，其坐落位置行政区划为美兰区，该项目所在区域有如下特点和优势: 1、根据海口市总体规划，处于三横一纵的城市核心发展轴线。 2、本地块靠近海文高速公路，交通便利，离美兰机场仅十公里，距离琼州大桥仅1700米。; 3、本项目拟建设部分限价房，符合海南省委省政府的精神，工作中能得到政府的大力支持 4、海口市规划在美兰区本项目所处地块附近建设新的省级行政中心，本地块土地升值潜力大。 5、周边无杂乱民居，自然景观和生态环境良好，与主干道间建有20米左右绿化带。 6、该地块处于南渡江板块与东海岸板块的交汇处，未来将形成海口市新的高尚住宅居住区。项目北侧为未来文昌航天城专家宿舍区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，它的建成，将极大改善该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和价值急剧上升。 所有以上各种因素，为本公司在此地块建设一个中高档精品居住社区提供一个良好外部环境。;第二章 项目概述 ; 2、项目用地 该项目宗地为国有土地，毛地面积约145.4亩，是原琼山市江东新市区开发建设管理委员会名下的热带花卉种植园项目用地。该宗地现规划为居住用地，规划用地内均为种植园区用地，土地权属明确。 3、海口市规划局批示的政府控制性规划指标如下 ： 项目用地性质：居住用地 项目占地面积：96945.81平米 建筑面积：193892平米 容积率：≤2.0 建筑密度: ≤20%（该数据有可能要申请调整） 绿地率:≥40% 建筑限高:≤45米; 二、宗地现状 1、四至范围: 西至美庄小学，南至用创村，东至权拥村，北至白驹大道。 ; 2、地势状况 项目用地主要为种植园区,地势平坦,与白驹大道有2米以内高差。 3、地上物现状 地上物主要为小池塘，另有很少量简易禽类饲养棚屋。地块内有部分绿化树木。 4、其它 （1）项目用地内地下管线情况待查，该地块有规划水系穿过，需到相关部门了解具体方案，布置总平时要综合考虑退线等规定。 （2）项目用地内没有高压电线穿过。 （3）场地原为花卉种植园项目用地，无不良工程地质条件。 ;项目地块现状图片 ;项目地块现状图片 ;项目地块现状图片 ;项目地块现状图片 ;第二章 项目概述 ; 综合分析，从该项目沿主干路网乘车15分钟内可方便到达美兰区商业中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。 四、项目周边环境 1、项目周边以农田为主，点缀有农家乐形式的餐饮和低档的旅馆。 ? 2、未来该区域规划为高尚居住区。 五、市政配套 1、道路情况 现状情况：目前本项目周边的现状市政道路只有一条----白驹大道，向西直达市中心区，向东连接海文高速，双向四车道，路边设有20多米的景观绿化带。 规划情况：电信机站旁规划路，对解决本地块无实质性利好。 ; 2、市政管线配套情况 目前该地块给排水、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施尚待规划配套。详细情况有待进一步了解。 六.土地价格 1、土地出让金+契税: 2、补偿费用: 3．土地总成