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REITs的发展优势和局限性 来源：信任信托  　　自从2005年下半年开始至今，国内金融业和房地产已经逐渐开始关注起这个特殊的信托基金，研究如何利用REITs将商业地产打包上市进行融资。大大小小的国际投行和投资基金业在国内市场忙乎开来，非常看好国内的房地产市场。 REITs对于很多不从事金融和房地产行业的人来说，是一个比较陌生的名词。但是近些年来，随着房地产事业的不断发展，REITs在中国国内的发展脚步也不断的加快。那什么是REITs呢？ 传统意义上的REITs是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。REITs的诞生最初是为了逃避管制，因为满足条件的REITs可免征所得税和资本利得税。 从本质上来说，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。 那投资REITs究竟能给企业投资者带来怎样的优势呢？概括的来说主要可以包括以下几点： 1.变现性高 REITs是一种间接的房地产投资类型，在过去企业若要投资房地产的话只能是通过直接购买或是投资相关股票。相比较直接购买不动产，需要中介结构，费时费力，手续烦杂，且投资门槛金额庞大变现性差，REITs申购门槛低，交易方式和股票相同，流动性较佳，若企业有资金上的急需几乎可以及时收回。而且相对于不动产投资，REITs具有很明显的流动性上的优势。 2.分散投资风险 REITs是一种投资组合的方式，注重的是分散风险。REITs的常见的投资经营标的包括办公大楼、购物中心、饭店和卖场等，多为不动产的组合。相比较投资单一的不动产而言，可以避免投资标的的集中风险，因此REITs的投资风险相对比较低。 3.收益能力稳定 REITs每年固定分配股利，使得其投资报酬率相当稳定。REITs的现金流主要是来自于租金收入、管理维修费用及承租率等，相对比较稳定。公司的财务状况，以及获利能力不会直接地影响到REITs的收益，不会象股票一样反映的那么直接。因此稳定的收益可以让企业的闲散资金得到很好的增值效应。 REITs是近年来中国房地产创新的热点议题，虽然在台湾和香港两地已经推出，但是国内的仍未推出，REITs在国内完全是属于一种新生事物。国内在推广REITs的过程中仍然存在诸多的障碍。 首先在税收上，美国是最早推出REITs的国家，在美国的话，REITs的收益是可以免征企业所得税和资本利得税，REITs投资的房地产也属于免税资产。同时在我国香港REITs也可以豁免利得税。然而在我国，与REITs的相关税收优惠政策尚未公布。再次就是我国国内尚无REITs的相关法律制度，就算是现有的产业投资基金类的法律也相当的不完善。此外，由于REITs是一个比较崭新的概念，国内相应的专业经验缺失，阻碍了REITs的发展。