商业地产营销策划 成都特拉克斯写字楼营销策划研究报告.ppt

房地产策划大全—房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 《房地产策划大全—商业地产营销策划》  团圆网 www.tuanyuan.tv 特拉克斯写字楼营销策划研究报告 目录 第一部份 市场定位篇 第二部份 产品定位篇 第三部份 价格策略篇 第四部份 营销战略篇 第五部份 销售策略 第六部份 媒体策略篇 第七部份 项目风险及收益平衡 第六部份 项目开发节奏控制 第一部份 市场定位篇 市场定位初探 随着成都城市向南发展战略的实施，在成都城南快速形成城市副中心（CLD），随着该区域的进一步发展，在这一区域极需出现这样一种产品——高档写字楼，集中体现城市CLD高密度商业价值与城市综合功能的建筑空间。因此我们理解为人群在一个小范围内高度集约并扩散，从而所延伸形成对城市多样化空间的需求。在这一区域开发高档写字楼，其优势在于： 首先该产品既具有CBD范围内高档写字楼的功能。 其次是更能打造更为完善的配套服务。 第三，价格相对较低，目前竞争者较少。 成都市写字楼发展机遇 随着改革开放的继续深化和成都市招商引资力度的不断加大，近年来成都市的三资、外资企业数量增长较快，年增长率达到了11.1%，预计到2010年，成都市注册三资外资企业数量将达到3500家以上。三资企业将是高档写字楼的主要需求者，仅从目前的情况看，三资企业每年增加200家左右，其中如果46%的企业进入中央商务区核心区，每家企业按200平方米的需求量计算，仅每年增长的三资企业可以消化中央商务区核心区2万-3万平方米的高档写字楼。 根据成都整体经济的发展状况，有关专家按白领增长率每年递增10%，而写字楼空置率分别按保守和乐观两种态度估计，分别为15%和8%，可以初步得出成都写字楼未来几年的需求情况。 从人口与公司数量来说，成都市与沿海的大中城市相差不大，但目前的写字楼的面积仅是其它大中城市的几分之一。从目前发展来看，有越来越多的外资都看好成都市场，越来越多的中小发展企业需要真正的甲乙级写字楼。目前写字楼的入住和租金也在增长，年涨幅度高达７％—８％，具有较大的投资升值空间。尽管竞争在加剧，但开发商还是对这个市场充满信心，开发天府中心的开发商蜀信实业有关负责人认为，对手增多并不可怕，价格也不是最终竞争的砝码，市场需要的是真正可以接受检验的产品，多功能，以人为本的产品应该是发展的大势所趋。 成都市写字楼未来需求情况 从市场研究中可以看出未来写字楼市场需求的区间范围，特别是2006年到2010年，写字楼市场每年可吸纳的总量在21万平方米到29万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大的起色。估计中央商务区核心区在2006年-2008年之间的写字楼的年吸纳量将达到10万平方米到13万平方米，中央商务区核心区内高档写字楼的开发将是一个极其重要的方面。 在成都，随着交通环境的彻底改善，以西大街、骡马市、顺城街一线为基点的中央商务区核心区将是落户成都的商务、金融企业的首选之地。现有统计资料显示，成都中央商务区核心区内共有甲级写字楼13个、乙级写字楼7个，甲级写字楼的平均租售率达到了81.3%，顶级写字楼如川信大厦、冠城广场等租售率甚至达到95%以上，吸引了一大批国内外知名企业入住。但目前成都甲级写字楼的开发规模还不能满足成都经济的快速发展，因此写字楼市场将逐渐摆脱低迷的状况，进入一个稳步、快速发展的阶段。 本案面临的挑战 今年一季度，成都的写字楼已经开始放量，尽管从此前不久才结束的房交会上获得的信息显示，参展的写字楼项目，除了天府中心、麦里基银座、锦都等三个项目外，大多数写字楼并没有在春交会上露脸。而据不完全统计，目前成都写字楼项目，位于青羊区的有近３０个，武侯２０个，锦江接近２０个，金牛、高新、成华分别在１０个以内，众多写字楼进军楼市，今年，将是成都写字楼特别是甲级写字楼进行巅峰对决的关键一年。 从目前市场上写字楼“后备军”的区域分布来看，几大商圈是最主要的。春熙商圈就囤积了太多的“商务办公场所”，还有就是骡马市商圈内的几个“烂尾”写字楼，但随着解决之道的应运而生，这些烂尾楼开始复活，今年可能将陆续投放市场，从某种程度上加剧了市场竞争。 竞争主战场：ＣＢＤ区域仍是热点 锦都，占据少城片区“文化位置”，西雅图，西大街旁的商务中心、天府中心，ＣＢＤ核心的核心，加上人南路两旁的开行国际，中心城区商圈的各大商业广场、商务公寓等等，有多少