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2015年土增清算交流培训2015年8月6日目录1土增清算相关政策解析土增清算特殊事项处理2土增清算流程34土增清算应对方法土地增值税清算单位政策链接：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条关于“土地增值税的清算单位”进一步明确：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”问题一：什么是国家有关部门审批的开发项目？问题二：分步开发项目如何确定清算单位？问题三：普通住宅与非普通住宅是否必须分开清算？问题四：同一项目的住宅和商铺是否可以分开清算？ 清算单位的确定.湖北地方政策 关于滚动开发项目确定清算单位的问题： 以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。 鄂地税发[2008]211号 清算对象同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （一）普通标准住宅； （二）非普通标准住宅； （三）非住宅类房产。土地增值税清算要点 (1)要点主要规定清算条件纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况(主动清算)（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况(被动清算)（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）主管地税机关认定有可能造成税款流失、经区局局长批准清算的项目；（4）省税务机关规定的其他情况。土地增值税清算要点 (2)要点主要规定非直接销售和自用房地产的收入确定将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。土地增值税清算要点 (3)要点主要规定土地增值税的核定征收税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种行为（1）应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合清算条件，未按期办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。严控核定征收不得在清算申报环节预先设定清算项目为核定征收方式。对分期开发的清算项目，后期项目也应按查账清算的要求进行申报和上报材料，不得简单比照前期认定为核定征收。清算的具体时限、未及时清算的后果1、对纳税人符合条件应进行土地增值税清算的，在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。2、对税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 3、在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。加收滞纳金的情形(1)未按规定预缴土地增值税 (2)未按规定期限进行清算申报(3)未按开票期限缴纳税款(4)清算申报后经税务机关审核补缴的税款(5)清算审核应补缴的税款未按开票规定期限缴纳税款土地增值税与企业所得税政策比较(1)项目土地增值税企业所得税时间范围从拿地、开发、销售、结算到清算要跨越好几个年度一个会计年度空间范围（1）对开发项目的增值额进行计算 （2）清算针对具体的开发项目，涉及好几年的财务核算（3）按清算项目归集收入、成本和费用（4）对扣除项目进行明细分类（5）按普通住宅、非普通住宅、非住宅开发产品分类计算增值额和应缴税金（1）所有与所得有关的事项 （2）计算过程体现在对财务核算结果的纳税调整　土地增值税与企业所得税政策比较(2)项目土地增值税企业所得税土地闲置费不可扣除可以扣除预提成本质量保证金： 预提成本： （1）取得发票的，按发票金额扣除（1）出包工程未取得全额发票的 （2）未取得发票的，不得扣除（2）公共配套设施　（3）未上交的报批报建费用、物业完善费用开发费用（期间费用）利息支出： 不超过金融企业同期同类贷款利率计算的利息支