惠州美地房地产书香庭院项定位报告.ppt

惠州美地房地产书香庭院项目定位报告 1期街铺的总体规划：7600平方米 溪 1期街铺的商业价值分析 1期街铺的总体规划：7600平方米 1、2期总体指标的分配 户型比例——以惠泽南苑为参照，压缩2房比例，维持4房比例 院落式的整体布局 目标客户分析 户型定位 规划布局 学校用地 2期 通过建筑围合成大小不同的院落，并赋予不同的主题，形成泛会所式的公共交流空间，增加小区居住的舒适度。 运动主题院落 水主题院落 儿童主题院落 绿色主题院落 老年活动主题院落 学习主题院落 确保成功的短平快方案 开发顺序——速度最快、价值最大 规划设计建议——控制成本、提高品质 产品定位——从客户出发 规划设计建议——控制成本、提高品质 园林院落建议 成本建议： 尽量保留地块内的原生树木。 1期建筑施工时，可先将 树木移至2期用地内，待进入园林施工阶段再移植回来。 品质和档次的提升可以通过细节营造来体现。 “院落”细节 亲地空间。增加居民接触地面的机会，创造适合活动的人性化场地。 亲水空间。充分挖掘水的内涵，营造亲水/观水/戏水/近水的场所。 亲绿空间。软硬景观结合，营造充满活力和自然情调的绿色景观。 亲子空间。充分考虑儿童设施和场地。 运动橡胶地面 游戏组合器具 水体 草坪 道板砖铺地 彩棠石铺地 台阶 残疾人破道 种植坛/文化石贴面 彩色铺装 水体/卵石 水幕景墙 水体/玻璃盒子 彩色道板砖 法桐 花坛 “院落”细节 “院落”细节 惠城区客户调查——支付能力 约70％的客户可接受30万以下的总价，60％以上的客户可接受800－1500元的月供，约90％的客户首期支付能力在3万元以上 资料来源：市场调查 90％以上的客户倾向于在环境较好的江北、麦地、南坛下埔、东平购房 惠城区客户调查——意向区域 需求户型以三房为主 需求面积以100－130平方米为主 以改善居住条件为主要购房目的 惠城区客户调查——需求特征 市场研究小结 宏观背景 房地产市场 供需关系改善，市场前景看好 人均GDP2501美元，房地产进入全面快速发展阶段 行政区划调整促进惠州城市化发展 惠城与惠阳两极驱动，都市融合趋势明显 惠城区内江北、东平、麦地－河南岸、惠淡路等片区热点效应明显 石化产业链产生的新增住房需求促进市场供需结构由哑铃型向纺锤型转化 市场格局 客户特征 客户收入水平增长迅速 客户需求特征相似，差异化小 案例借鉴 高品质是畅销的前提 项目分析 定位规划 工作流程 市场研究 定位规划 市场研究 本项目 惠淡路 城市规划中的轴线 城市空间布局： 形成“核心—轴线—网络”的点轴网空间格局。 以一市二区为核心进行发展。 一市:惠州市 二区:惠城区和惠阳区 项目价值1：位于城市发展的轴线位置 1.位置分析 规划中的市汽车总站，2004年10月设计招标 拟建粤东地区最大的图书批发市场 政府安居房，2004年底可望入伙 市中心医院与护校将搬到本项目附近 项目价值2：紧邻政府安居房，可充分利用政府制造的注意力、客源及客户对片区的信心 项目价值3：邻汽车总站，人气聚集的枢纽位置 规划住宅区，有2万平方米商业 1.位置分析 2.地块解析——基本指标 A B C E A：退道路红线区域，约1万平方米，地块现状为河沟。 B：小学用地：1.62万平方米 C：项目2期 D：规划市政路 E：项目1期 D 项目基本指标： 地块说明： 占地面积：6.61万平方米 计算用地面积：3.94万平方米 总建筑面积：9.85万平方米 容积率：2.5 1期用地面积：约3.06万平方米 2期用地面积：约0.88万平方米 商业面积：未定，待报建 项目价值4：教育资源 西邻经济适用房 南面将新建道路 北面隔水沟望村屋 东邻即将改造的惠淡路 惠淡路以东 惠淡路上待拆迁的民房 西南方向：空地与村屋 东 南 西 北 项目四至 限制1：周边环境杂乱，影响项目形象 规划中的道路，24米宽，开工时间未定 惠泽 南苑 经济 适用 房预 计年 底入 伙 惠淡路，改造后42米宽， 计划10月动工 规划道路，宽36米，计划10月开工 演达2路，预计年底开通 待拆迁民房 限制2：拆迁/修路等不可控因素影响项目的进入性与昭示性 2.地块解析——进入性与昭示性 学校用地 2期 形成两条比较规则的林荫路 地块内保持了大量树木 地块现状 项目价值5：地块内自然资源 项目分析小结 本项目的核心价值与机会： 1：位于城市发展的轴线位置 2：紧邻安居房，可充分利用政府制造的注意力、客源及客户对片区的信心 3：邻汽车总站，人气聚集的枢纽位置 4：教育资源 5：地块内自然资源 项目定位——以安居房为主要参照，适当调整 本项目总体发展战略 项目分析 定位规划 工作流程 市场研究 项目分析 市场研究 项目定位内容 客户定位 产品定位