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房地产讲座（11）房地产金融 徐滇庆 房地产业的命脉与特点 房地产业的命脉： 资金融通 土地 房地产行业融资特点： 投资周期长 资金需求量大 高风险 高回报 房地产融资渠道： 资金的来源 资金进入企业的渠道和方式， 不同融资方式所带来的在成本控制、风险分摊、收益。 房地产融资渠道的选择： 供给方：资本提供者的数量、性质， 需求方：房地产企业的资本结构、经营策略、项目特点 外部环境：行业整体情况、宏观经济环境、宏观政策和金融业产品创新等外部因素决定。 房地产行业的融资方式： 计划经济方式。财政供给融资渠道 政府充当融资中介； 以财政预算供给为主的融资方式以及单一的国有银行信用。 房地产资金来源单一， 资金运作简单化，企业没有真正的融资行为。 银行信用融资 高度依赖银行，间接融资 信贷种类增多 信贷规模扩大 融资渠道有所扩展(如房地产抵押贷款业务的开展)等。 现代房地产金融。 证券市场，上市融资的房地产企业增多 债券市场 信托市场 投资基金市场 各种新型金融产品等融资渠道。 由单一渠道依赖向多元化渠道转变。 资金来源——外部融资： 主权性融资 融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资 股票融资和合作开发融资 债务性融资。 融资者以还本付息为条件而向出资者融资 直接与间接债务融资 直接债务融资：企业直接与债权人确定债权债务关系而获取资本 租赁融资（房产租赁和土地租赁） 工程承包商垫支 发行债券融资等直接债务融资 间接债务融资：银行贷款，通过各种房地产融资机构贷款， 内部融资： 企业自筹资金： 企业自身的注册资本， 资本公积金 其他自有资金 商品房销售款以及购房预售款和定金。 房地产融资渠道的分类.doc 三、房地产企业的资金构成 1.自筹资金：包括自有资金、商品房销售款以及商业信用融资等； 2.其他资金：主要由定金和预售款组成； 3.银行信用：包括商业信用贷款和项目贷款。 （其中居民住房按揭贷 款对于开发商来说可视为间接银行信用，在商品房销售款、定金和预售款中有一部分来自于居民住房按揭）； 4.从债券市场融资； 5.从国内证券市场融资，包括IPO 与买壳上市； 6.信托融资； 7.房地产投资基金融资 8.合作开发融资 9利用新型金融工具和新的资金来源融资：例如保险资金的引入和房地产抵押贷款证券化 10、其他融资形式：如租赁融资与典当融资 1997年以来房地产开发企业资金来源构成（亿元，%） 房地产企业资金结构.doc 2004年房地产开发资金.doc 四、房地产融资渠道介绍 （1）自有资金，即注册资本金、资本公积金。 在央行2003年6月发出的121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中将自有资金定义为所有者权益， 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。 自有资金 自有资金指企业不通过对外负债的方式筹集的资金，是企业自身资本实力和经营积累成果对拟开发项目的出资能力。 开发商要用自己的资本（包括注册资金、留存收益等）承担一部分经营风险，而不能把风险全部转移给债权人（银行和其他），这是形成银行与开发商风险共担、防止道德风险的基础。 开发商向其他企业（包括股东）、经济组织、个人的借款、建筑商的垫支及其他商业负债等，均不应视为自有资金。 自筹资金 （1）企业自有资金（权益资金）（55%左右） （2）建筑施工企业的工程垫款（很大一部分是来源于银行的建筑业贷款） （3）商品房销售款。 在房地产行业资金结构中有60%左右的资金是来源于银行体系，而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式存在 许多开发商自有资金的部分还不到20% 房地产业的平均资产负债率较高。 施工企业垫资 施工企业垫资是房地产企业自筹资金的另一个重要组成部分。 工程承包融资属于商业信用借贷，在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有经济实力的承包商为争取到建设任务，愿意带资承包建设工程。 开发商将一部分融资的困难和风险转给承包商。相当于建筑承包商贷款给开发商，开发商按照合同还款并支付利息。这个利息率要高于银行利率，低于开发项目的投资收益率，才会对双方有利。 （2）购房预售款和定金 对发展商来说，预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家。 预售款项在房地产企业的资金构成中占43%， 提前收取外来的收入用于支付现在支出 增强了企业财物杠杆的作用， 也增加了预付款支付者和把款项贷给支付者的贷款方的风险， 对于开发商预售前的实际投资额均有一些规定， 规定开发商已投入超过总投资25%的投资， 确定了施工进度和竣工交付日期，方可预售。 某些地方，如上海，对于预售有更加严格的条件限制。 除了房地产企业直接向银行机构借贷外， 在企业自筹资金中（如承包商垫支、个人借款） 和其他资金（如预售款和定金）中也