[经管营销]伟业顾问-塘沽+开发区市场分析.ppt

未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期； 未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期； 客群按照购房总价不同，呈现明显差异化 总价100万以上典型项目客户特征： 滨海新城西区 客户主要以塘沽开发区及外省市客户为主，比例约1：1，外省市购买人群主要工作在 开发区塘沽，多为私企业主，随着产品面积、总价升级， 置业主要目的是投资，纯自 主比例较低，人群高端特征明显； 金域蓝湾 金域蓝湾09年成交客户开发区塘沽比例占47％，天津其它区域客户占26 ％，外省市客 户占27％，年龄在35—45岁之间，私营业主比例占40％，投资比例超过47％； 08年市场成交量下滑，仅为03年后历年成交量的半数； 09年受整体经济环境及行业调整等多方面影响，天津楼市成交大幅下滑，价格小幅上升； 天津地产业经过03年井喷开发后呈阶段阶梯性成长； 供：08年天津市商品房整体保持平稳供应； 求：08年天津市整体成交量大幅下滑，仅为03年后历年成交量的半数； 价：08年天津市商品房成交均价涨幅放缓，由今年的年涨20%回落到年涨13%； 比：08年市场呈现供大于求，市场疲软； 天津市场走势 高通胀 保增长 适度利润 低通胀 高增长 高利润 2007年 2009年/2010年 房地产市场将处于调整期 现阶段宏观经济形势： 楼市预判 08年市场成交量下滑，仅为03年后历年成交量的半数； 09年受整体经济环境及行业调整等多方面影响，天津楼市成交大幅下滑，价格小幅上升； 天津地产业经过03年井喷开发后呈阶段阶梯性成长； 供：08年天津市商品房整体保持平稳供应； 求：08年天津市整体成交量大幅下滑，仅为03年后历年成交量的半数； 价：08年天津市商品房成交均价涨幅放缓，由今年的年涨20%回落到年涨13%； 比：08年市场呈现供大于求，市场疲软； 天津市场走势 高通胀 保增长 适度利润 低通胀 高增长 高利润 2007年 2009年/2010年 房地产市场将处于调整期 现阶段宏观经济形势： 楼市预判 【小阳春】 【触底】 【拐点】 传统因素造成集中放量 各项新政的作用叠加效能 长期抑制的观望气氛开始松动 城市蓝印户口的隐形刺激 市场进入“中度振荡”期；（价跌量增） 先期新政调整到位，褒贬效能显现期； 金融危机的延伸效应及“猪流感”等因素，导致市场关注转移 天津蓝印户口释放后，未来效应逐渐下降； 【回暖】 短线震荡、中线看平、长线看涨 宏观维度下的天津楼市： 楼市预判 市场分析 滨海市场分析 分析 判断 Ⅱ房地产市场分析 滨海新区市场分析 供地渐热 板块成型 阶段集中放量后，市场进入建设消化期，未来市场潜在供应加大 土地市场 滨海市场 2009-7-10 2009-4-24 成交时间 3854 141865 70年 居住 101332 54679 北海路西 1852 291610 50年 综合 27772 54000 第一大街北 楼面地价（元/㎡） 规划建面 （㎡） 使用年限 用途 总出让面积（㎡） 成交价格（万元） 地块位置 居住综合性地块分析 开发区2009年土地供应达126.3万㎡，2010年1、2月共成交152.5万㎡，可见2010年土地成交量激增，多出现于滨海高新区，预期未来市场供应量加大 09楼市火爆，成交大增，价格飙升，2010年企稳 成交量：开发区09年1月-2010年2月共成交39.62万平米， 09年开发区商品房市场飘红，2010年伊始，成交量有所回落，市场随调控政策的出台实施，将逐渐企稳， 成交均价：09年成交均价自年中开始保持高位运行，在年末与10年初价位达到近年来极值。 商品住宅市场 滨海市场 开发区中心板块 泰达 居住板块 紫云新港 板块 塘沽中心 板块 海洋高新板块 海河南岸板块 六大板块： 1、塘沽中心板块 2、紫云新港板块 3、高新上北板块 4、城西新河板块 5、海河南岸板块 6、开发区中心板块 7、泰达居住板块 板块划分 板块划分 根据区域整体结构特征和长期以来形成居住习惯，可以将塘沽及开发区划分为六大板块 塘沽老城板块 塘沽新城板块 开发区板块 新河板块 新河、海洋高新板块、开发区中心板块是目前塘沽在售项目集中区域，北部及南部区域供应量较少 14 15 16 18 19 17 20 1 2 3 4 5 6 7 8 9 13 26 25 21 22 23 24 新港紫云板块：