物业管理理论与实务培训39.pptVIP

二．物业管理市场的形成 （一）对物业管理服务需求的日益增加 *政府从社会管理、社会效益角度 *开发企业从经济效益、企业长期生存发展角度 *业主从投资保值、增值角度 *使用者从安全、方便、生活、工作、经营等角度 （二）物业管理的收益性、专业性、综合性、事务性等使物业管理的供给成为可能 有需、有供，二者广泛存在→ 形成物业管理市场 三．物业管理市场的管理体制 （一）政府对物业管理市场的管理—宏观管理 包括：行政管理 法规管理 1．制定物业管理政策法规 明确管理范围、内涵 明确双方权力、义务、职责 规范合同条款、内容，防止欺诈行为 规范管理权限、行为、收费标准、办法等 2．物业管理企业和从业人员资质管理 企业资质管理：审查、定级、年检、复审等 从业人员资质管理：持证上岗 3．制定考评办法、标准，组织评优罚劣 4．指导企业、业主委员会的成立、运作 5．解决物业管理纠纷和市场失常情况等 （二）行业协会管理 四．物业管理招投标 实质：物业管理权的一种交易形式  物业管理理论与实务 第一章 绪论 第一节 物业管理的概念与性质  一．物业管理的概念（一）物业的含义 物业: 单元性的房地产。 具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。 物业三要素:房屋建筑、设施设备、场地 物业有大小之别; 物业可以包含各种建筑类型； 它有明确的范围、清晰可分的权益和一定的价值。 不动产、房地产、物业的联系与区别 不动产（real estate）侧重于指物质形态 房地产（real estate，property）物质形态和权益并重 物业 （property）侧重于指权益 一般情况下三者可以通用，互为替代。 “物业”、“房地产”用于指物质形态时具体区别： 其一，物业一般用于确指 房地产则一般用于泛指 其二，物业主要是指已建成投入使用的房地产产品。 房地产往往指生产、流通、消费整个过程的 房地 产产品 (二)物业管理的概念  本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。 物业管理与传统房产管理的区别： 传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理。 物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理，即企业化、专业化、社会化的管理。 物业管理与传统房产管理的比较 二．物业管理的性质 （一）物业管理的性质 1．服务性 提供劳务服务 2．经营性 提供有偿服务 3．专业性 物业管理本身是社会分工的产物 有专门的组织机构 专业人员配备 专业工具和设备 专业公司分包工作 4．受聘、受托性 物业的管理权来自于物业的所有权 两权分离导致 5. 规范性 成立、接管、管理的规范性6. 统一性和综合性 7．中介性 （二）优质服务的关键因素 1．强调以业主（使用人）为中心（观念上） 2．建立基本的服务行为标准  对每个员工负责的具体领域有一份简明扼要的书面工作描述（做什么） 有一份针对以员工为基础的行为准则（怎么做）3．认同并嘉奖优秀员工（激励机制上） 4．制定不断提高服务质量的策略（策略及创新方面） 物业管理是以服务为宗旨、以经营为手段、以效益为目的的服务性行业. 第二节 物业管理的类型和内容 一．类型 （一）按管理性质分 1．行政性管理 指公有房屋的管理由政府设立的管理机构或单位指派部门统一管理，政事企合一。 2．企业化管理 产权人聘用物业管理专业企业管理物业  （二）按产权性质划分 1．聘用（委托）服务型物业管理（A） 聘用委托 管 理 产权人—————→物管企业———→物业