[经管营销]房地产估价的概念、程序.ppt

目 录 一 、房地产估价的概念 二、房地产估价的基本程序 三、估价方法如何选用及应用 四、房地产估价报告的撰写 五、影响房地产价值的因素 一 、房地产估价的概念 房地产估价活动的核心内容，是根据特定的目的，对特定的房地产在特定时间内的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。要求估价活动在分析、测算和判断时遵守公认的估价原则，运用科学估价的方法，按照严谨的估价程序进行。 房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。 实物：房地产中看得见、摸得着的有限部分、分为有形实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能三个方面。 权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益。 区位：一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套实施等方面。 房地产估价的本质 1、评估房地产的价值而不是价格。 2、模拟市场定价而不是替代市场定价。 3、提供价值意见而不是作价格保证。 4、有误差但误差应在合理的范围内。 5、估价既是一门科学也是一门艺术。 二、房地产估价的基本程序 1、受理估价委托，明确估价基本事项，订立估价委托合同。 这个阶段最重要的是明确估价目的、估价时点、估价对象 ，委托人不会无缘无故地花钱委托估价机构估价，而是为了某种需要才委托估价机构估价。因此，任何估价项目都有估价目的，并且对估价的不同需要决定着估价目的的不同。估价目的从本质上讲，应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。 但在实际中，我们不应期望委托人像专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求我们主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价人员应当用符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。估价时点既不是由委托人决定的，也不是由估价人员决定的，本质上是由估价目的决定的。在实际估价中，估价时点是由估价人员根据估价目的、在征求委托人同意后确定的。估价对象是由委托人指定但又不是由其完全决定的，是在委托人指定的基础上由估价人员根据估价目的并征求委托人同意后决定的。明确估价对象包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况。 2、拟定估价作业方案。 在弄清了估价对象基本情况和估价目的之后，我们需要根据估价对象情况的不同、估价目的的不同拟定相应的作业方案，估价作业方案应包括下列内容：估价人员的组成，明确项目负责人、参与的估价师及助理人员；拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；估价作业时间进度。该方案的主要内容应当告知委托人。 3、搜集估价所需资料。 针对不同的估价目的和估价对象，所需资料也有所不同，这些资料一部分需要临时搜集，比如说估价对象产权资料、相关规划指标，委托人的基本情况等；还有相当一部分需要估价人员平时积累，比如说各区域房地产价格水平，各种类型土地的交易、出租、出让等案例资料，各项成本费用、相关税费的取值及依据，包括房屋重置价格水平、造价信息、土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、安排被征地农民的社会保障费用、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、房屋拆迁补偿费用等。总之资料调查收集应当遵循以下基本原则：代表性原则；地域差异原则；可比性原则；市场准则原则；时间性原则。 4、实地查勘估价对象实物状况、利用状况、周边区域状况。 不同类型房地产的价格影响因素也不尽相同，这就要求我们在实地查勘过程中，针对不同的估价对象查勘的重点有所区别。实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料所无法或难以表达的细节。在实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员陪同，估价人员要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中所需要搞清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。 5、选用适宜的估价方法进行测算。 根据《房地产估价规范 》，通常的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法应按照评估的技术规程，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等进行适当选择。不同的估价方法适用的估价对象也不尽相同。估价方法间的关系有以下3种：一是可以同时使用，以相互验证，而不能相互替代。因为不同的估价方法是从不同的角度来衡量估价对象的价值，同时采用多种估价方法进行估价，可以使估价结果更加客观合