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物业管理法规 一、本课程研究 1.对象：物业共用部位、共用设施设备，业主的共同活动 2.物业管理类型：专业化物业管理（以后简称“物业管理”） 二、本课程的教学目标 1.准确掌握物业管理法律法规名称、颁发部门、实施时间。 2.准确掌握物业管理法律法规的主要条款，并能正确应用。 3.知道物业管理过程中，物业管理企业依据什么可以干什么，不可以干什么，开发商依据什么应该干什么，不可以干什么，业主依据什么应该干什么，不可以干什么等。 4.能运用物业管理法律法规进行物业管理纠纷的处理、现象的判断。 第1章 物业管理法规概述 要求: 1、掌握法和法律的概念，认识法的特点，了解法的渊源、法的分类和法的作用，清楚法的效力，熟悉法律责任的相关规定； 2、掌握物业管理法的概念和调整对象，了解物业管理立法的必要性，熟悉我国物业管理法律法规的构成。 1.1 法律基础知识概述 1.1.1法和法律的概念及其关系 1）法的概念 法是指表现为国家意志，由国家制定或认可，以权利义务为主要内容，具有普遍约束力并受国家强制力保证实施的行为规则（规范）的总称。 2）法律的概念 （1）广义：法律与上述法的概念一致。 （2）狭义：法律仅指具有最高立法权的国家立法机关制定或认可的，以权利义务为主要内容的，具有国家强制性的行为规则，即仅指全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性法律文件。 提问： （1）《物权法》是法律还是法？ （2）《物业管理条例》是法律还是法？ 3）法与法律的关系 （1）法是指享有立法权的所有国家机关制定或认可的；而法律仅指具有最高立法权的国家机关制定或认可的。 （2）法的外延比法律广泛。法包括法律，法律只是法的构成部分之一，或者更进一步说，法律只是法中最为明晰的部分。 （3）法具有一定程度的模糊性和概括性，是一个比法律更具有涵盖力的总称性质的概念。法律远比法更为具体，往往是指特定机构制定的，以制度形式存在的行为规则。 （4）法的形成不必都以严格的程序作为必要的过程，如行政法规的制定就没有严格的程序过程；而法律一般都需要经过严格的程序才可能得以产生。 提问： 1.法律和法，谁的范围大，为什么？ 2.本学期学习内容是物业管理的法律还是法？ 1.1.2 法的基本特征（了解）：1）法的国家意志性2）法的普遍约束力3）法的国家强制力4）法的明确公开性5）法的权利义务性 1.1.3 法律规范的概念和种类（熟悉） 1）法律规范的概念 法律规范是指由国家制定和认可，反映掌握国家政权阶级的意志，具有普遍的约束力，以国家强制力保证实施的行为规则。 2）法律规范的分类：（1）授权性规范、义务性规范和禁止性规范 （2）强制性规范和任意性规范（3）确定性规范和非确定性规范 1.1.4 法的渊源和分类 1）法的渊源 本书所讲的法的渊源专指法的各种表现形式，即由不同国家制定和认可的，具有不同法律效力和法律地位的各种类型的规范性法律文件的总称。 2）法的分类：（1）公法与私法 （2）成文法与不成文法（3）实体法与程序法（4）国内法与国际法（5）一般法与特别法 提问：按照以上不同标准，《物业管理条例》如何归类？ 既有私法的内容又有公法的内容。成文法。实体法。国内法。一般法。 1.1.5 法的作用：（1）指引（2）评价（3）教育（4）预测（5）强制 注意：法也不是万能的！ 1.1.6 中国现行法及其相互之间的效力 1）中国现行法：（1）宪法性法律（2）法律（3）行政法规（4）地方法规（5）部门规章和地方政府规章 2）中国现行法之间的效力 （1）宪法＞法律＞行政法规＞地方性法规＞本级和下级地方政府规章 （2）省、自治区的人民政府制定的地方性规章＞本行政区内的较大的市人民政府制定的地方政府规章 （3）部门规章之间具有相同效力 例如：住房与城乡建设部颁布的部门规章与财政部颁布的部门规章具有相同的效力 （4）部门规章与地方政府规章时间具有相同的效力 例如：住房与城乡建设部颁布的部门规章与某省政府颁布的地方政府规章具有相同的效力 提问 （1）现在成都市已经出台了许多规章办法，若四川省出台的法规，内容上又冲突的地方，该如何处理？ （2）四川省地方法规与建设部颁布的部门规章有冲突如何处理？国务院 （3）建设部与财政部之间的部门规章有冲突，如何处理？ 1.1.7 法律责任 1）法律责任的含义和特征 法律责任又称为违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。 （1）法律责任的含义 ①承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织；既包括中国人，也包括外国人和无国籍人。 ②违法行为的实施是承担法律责任的核心要件。 ③法律责任是一种消极的法律后果，即是一种法律上的惩戒负担。 ④法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。 （2）法律责任