营销策略报告之一.ppt

* 裕景，让上海更国际 背景 由上海房地集团、上市公司“金丰投资”组建。 人员 拥有超过400人的专业队伍。 不仅做产品，更用心做市场 坚持产品第一性，追求市场领先。 对投资客具有广泛号召力 多年来，投资客对本公司推广的酒店公寓热烈追捧，已成为拥有超过10万会员的“易居会”的主力会员。 小户型专家：细分市场领头羊 上海小户型中每成交五套，就有一套由本公司销售。 销售管理软件和现场监控系统 使价格随时反映和更新，远程指挥、调度效率较高。 关于我们 引领市场 引导消费 青年汇：7天销售近千套 金银汇：4天销售475套 新格公寓：10天销售整幢288套 骏豪国际：1天销售600套 恒升半岛：1天252套售磬 每一次，都有更新的产品和观念引导消费。 而同期推出的世福汇、君悦静安等均呈现销售受阻的尴尬境地。 我们的优势：火爆营销 产品引导市场，客户蓄水充分，客源积累超过10万户； 塑造热销氛围，促进快速成交。 ——发现核心问题 地理鸟瞰图 来源：金丰易居房屋销售GIS系统 酒店式公寓的过去、现在和未来 小户型酒店公寓——热销背后有隐忧 将进入交房高峰，各种问题随之暴露，二手物业将冲击新盘； 市中心新项目大都规划了小户型物业； 大户型酒店公寓——供应短缺，出售升温 租客素质高，投资回报稳定 市场细分的可能 东塔与西塔的产品面向两个细分市场： 东塔：小户型公寓酒店——内地买家为主 西塔：大户型豪华酒店公寓——外籍买家为主 高 高 用家为商务客；买家为投资客 好 注重配套 酒店式 度身定做 好 理性开发高位运营 新 建 未来 无保证 无保证 用家较杂；买家为投资客 一般 普通 一般 单一 小户型 各种 新手入市牟取暴利 烂尾楼 为主 现在 高 高 商务客 好 高尚 酒店式 多种 好 专业开发 专业经营 自 建 过去 回 报 出租率 客 户 装修 会所 物 管 房型 地段 开发、经营方式 来 源 时期 需要讨论的话题 小户型酒店公寓社区 金隆海悦、万源晶典共有858套单套面积50平方米左右的物业。当本案上市时（预计在2004年9月），其中的大部分将进入三级市场。届时，势必会对租赁市场产生压力。 小户型套数过多 即使只把西塔设计成小户型，也将接近1000套。 它们的顺利去化将意味着本案的成功。并使本案具有真正的市场影响力。 因此，核心问题之所在： 本案如何在酒店公寓市场中脱颖而出 客户分析结论中，有这样一些关键词： 买家：看好浦东发展前景，产品的高回报 用家：商务地段的商务客 关于买家 未来2-3年，当下烂尾楼改造的小户型所带来的不稳定回报将使投资者产生反思，进而追求真正的酒店公寓产品，追求该产品入住使用者的素质； 关于用家 小陆家嘴作为国际金融中心之一，处于CBD中心区，商务客众多，特别是中长期客户需求稳定。 *