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房地产投资估算 与融资方案 房地产投资估算与融资方案 5.1 房地产投资估算 5.2 房地产融资方案分析 5.3 金融机构对项目贷款的审查 第一节 房地产投资估算 一、房地产投资估算的要求 估算的范围与项目建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致。 估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理，不提高或者降低估算标准，不重复计算或者漏项少算。 估算做到方法科学、基础资料完整、依据充分。 估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整。 估算准确度应能满足建设项目决策分析与评价不同阶段的要求。 第一节 房地产投资估算 专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。 专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准等。 部门或行业制定的投资估算办法和估算指标 拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格。 拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。 土地出让金及地价款等有关政府部门制定的有关规定及相关的市场资料。 地方政府制定的有关取费标准。 二、房地产投资估算的基础与依据 第一节 房地产投资估算 投资估算是投资决策与控制的依据 投资估算是制订项目融资方案的依据 投资估算是进行项目经济评价的基础 投资估算是编制初步设计概算的依据 三、房地产投资估算的作用 第一节 房地产投资估算 简单估算法：已建成项目，精度不高，投资机会与初步可行性研究 投资分类估算法：详细可行性研究阶段 四、房地产投资估算的方法 五、房地产投资估算的内容 第一节 房地产投资估算 开发项目总投资 建设投资 经营资金 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施费用开发间接费用 财务费用 管理费用 销售费用 开发期税费 其它费用 不可预见费用 开发经营成本 第一节 房地产投资估算 土地费用 土地出让金 第一节 房地产投资估算 前期工程费 三通一平 前期规划 设计 可行性研究 水文地质勘察 第一节 房地产投资估算 建筑安装工程费 建筑工程费用：结构、建筑、特殊安装工程费 设备采购及安装工程费 室内装饰家具费 第一节 房地产投资估算 基础设施建设费 管线和道路工程，按实际工作量估算 第一节 房地产投资估算 公共配套设施建设费 居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利的公共配套设施的建设费用 第一节 房地产投资估算 管理费用 企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用 土地费用+前期工程费+基础设施建设费+建筑程费+公共设施配套费 *2%—3% 第一节 房地产投资估算 销售费用 企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。 土地费用+前期工程费+基础设施建设费+建筑程费+公共设施配套费 *2%—3% 第一节 房地产投资估算 开发间接费用 现场组织管理所发生的费用 第一节 房地产投资估算 财务费用 企业为筹集资金发生的各项费用 第一节 房地产投资估算 开发期税费 第一节 房地产投资估算 其他费用 企业为筹集资金面发生的各项费用 第一节 房地产投资估算 不可预见费用 根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 第一节 房地产投资估算 经营费用 前期费用汇总表 序号 费用名称 单位造价(元/M2) 估算金额 (万元) 备 注 1 政府 工程定额编制测定费 1.197 19.45 工程造价的1.2‰ 2 建设工程质量监督费 1.197 19.45 工程造价的1.2‰ 3 规划服务费 0.998 16.21 工程造价1‰ 4 卫生设施审查费 0.679 11.04 公建工程造价的3‰ 5 施工设计审查费 1.00 16.25 1元/㎡（建筑面积） 6 合同鉴证费 1.995 32.42 工程造价的2‰ 7 劳保统筹费 37.909 616.0