[管理学]第3章房地产融资.pptVIP

* 中国矿业大学建工学院 * 商业银行 购房者 开发商 按揭付款 首付款 首付款后的余款 * 中国矿业大学建工学院 * 传统项目融资方式的资金图 商业银行 建筑施工企业 房地产开发商 购房者 土地开发商 商业银行 商业银行 商业银行 房地产市场运行及资金流程图 * 中国矿业大学建工学院 * （2）自有资金＋房地产产业基金 在国外，以产业基金形式投资房地产是很普遍的，但在我国由于法律和市场的原因，房地产产业性质的基金还处在起步阶段。但从国外的房地产金融经验来看，“自有资金＋房地产产业基金”的融资方式，在我国是比较有发展前景的。 （3）自有资金＋信托计划 自从央行出台了货币信贷调控的政策后，对传统的“自有资金＋银行信贷”的融资方式，提高了门槛，开发商开始考虑“自有资金＋信托计划”的融资方式，该种融资方式的融资成本在8％～15％左右，比银行的融资成本要高，但抵押﹑担保方式比银行灵活。 * 中国矿业大学建工学院 * 第四节 房地产融资的成本管理 房地产融资的决策分析 银行贷款融资与信托融资的成本分析 房地产融资的成本管理 直接融资与间接融资的成本分析 不同融资方式的成本比较 * 中国矿业大学建工学院 * 我国房地产融资中的主要风险 第五节 房地产融资的风险管理 主要风险类型 政治风险 市场和经营风险 财务风险 道德和信用风险 风险产生的原因 房地产开发资金过多依赖银行贷款； 土地储备制度不完善； 个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险； 商业银行和其他金融机构存在经营行为问题。 * 中国矿业大学建工学院 * 房地产私募资金的风险 ? 房地产企业对土地的经营模式 - 房地产上市融资的模式，商业模式、现金流模式等 投资者对房地产企业的基本评估 房地产企业的现金流 ? ? ? * 中国矿业大学建工学院 * 房地产私募资金的风险 房地产企业重组 投资者 投资者与房地产企业之间的合作关系 * 中国矿业大学建工学院 * 风险管理 私人住房按揭贷款的风险管理 房地产开发贷款的风险管理 房地产基金的风险管理 * 中国矿业大学建工学院 * 第六节 房地产开发项目资金筹集规划 房地产开发项目资金筹集规划的概念 房地产开发项目资金筹集规划就是根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量（或分期投资需要量），通过编制投资计划与资金筹措表，研究、安排资金的来源与运用，通过对各种可能的筹资方案的安全性、经济性和可行性的比较分析，为项目寻求适宜的资金筹集方案，以适应项目预期的现金流量。 * 中国矿业大学建工学院 * 房地产开发项目资金筹集规划的主要内容 对企业和项目的内外因素进行分析； 合理确定筹资活动期望达到的目的和要求； 编制投资计划与资金筹措计划； 筹资方案的选择； 筹资方案的实施及调整。 * 中国矿业大学建工学院 * 编制投资计划与资金筹措计划主要步骤 项目总投资（不含财务费用）的估算及用款计划的编制。 资金筹措方式规划。 编制贷款还本付息表、投资计划与资金筹措表 。 * 中国矿业大学建工学院 * 实例 某房地产开发项目预计总投资（不含财务费用）为11669万元，试根据开发企业的实际情况和类似项目的有关数据，编制项目的用款计划、贷款还本付息表和投资计划与资金筹措表。 * 中国矿业大学建工学院 * 根据开发企业的实际情况，项目总投资中，拟投入资本金3800万元，向商业银行贷款4200万元，不足的资金拟由预售房款解决。贷款条件：年利率5.85%，每年支付当年利息，从第三年起分三年等额还本。 编制贷款还本付息表和投资计划与资金筹措表。 * 中国矿业大学建工学院 * 借款还本付息估算表 * 中国矿业大学建工学院 * 投资计划与资金筹措表 * 中国矿业大学建工学院 * 筹资方案的选择方法 安全性 经济性 可行性 * 中国矿业大学建工学院 * 复习思考题 1. 我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？ 2. 请对比分析不同类型的房地产融资成本 3. 房地产开发成本由哪些项组成？不同融资方式的成本区别在哪里？ 4. 房地产融资与一般性企业融资的相同点及区别是什么？ 5. 不同类型房地产的融资风险是什么？如何降低融资风险？ 6. 采用商业企业融资方案的技术经济评价模式，对房地产企业融资决 策进行案例分析，对不同投资组合进行成本及收益分析，选择最佳 的融资方案。 * 中国矿业大学建工学院 * * 中国矿业大学建工学院 * 目前各家银行都有自己的一套信用等级评定标准，一般是根据企业的经营情况计算一些财务指标，包括诸如流动性、盈利能力、经营管理能力、发展