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房地产项目的可行性研究 A、开发土地自然价值分析评估 　　1、红线外五公里左右自然与社会资源状况对开发项目优劣影响力评估评估子项：　　　(1)? 周边与开发项目相关连的自然资源存在状况　　　(2)? 周边与开发项目相关连的社会资源存在的状况　　2、对资源存在状况诸因素进行加权分析，有利于对开发项目的开发类型和开发档次做出判断，从而获得最可能销售价格的判断。 B、开发土地策划价值分析（部分配图片说明） 　评估子项：?　(1)? 建筑布局（总体规划及建筑方案）　(2)? 小区环境设计　(3)? 物业管理　(4)? 小区配套状况　(5)? 小区工地环境包装　(6)? 小区住宅个性及特色形象包装　(7)? 涉及项目资源的开掘、利用与整合 C、财务分析 　财务分析报告，就是房地产投资经济效益分析报告，报告可分为两大类：　1、确定分析法　　(1)静态分析法　　　　A—1、简单投资收益法;??? A—2 静态投资回收期法　　(2)动态分析法　　　　B—1动态投资回收期法；?? B—2净现值法；?? B—3内部收效率法　2、非确定性分析法　　(1)盈亏平衡分析法　　(2)敏感性分析法　　(3)风险概率分析法 D、类比楼盘分析 评判项目 评价 A、地块周边环境及配套评判 ? 　A—1 地理环境 ? 　A—2周边环境 ? 　A—3周边市政配套 ? 　A—4周边小区整体素质 ? B、楼盘素质评判 ? 　B—1建筑风格和立面 ? 　B—2建筑布局和空间规划 ? 　B—3小区内环艺规划 ? 　B—4户型设计 ? 　B—5小区内配套 ? 　B—6车流组织 ? 　B—7物业管理 ? C、物业形象 ? 　C—1发展商品牌 ? 　C—2项目包装及营销手法 ? D、项目期间的经济、政策特征 ? 综合评价 ? E、楼盘价值提升和实现要素对比分析 价值提升和实现要素 价值权重 价值实现程度 本项目 类比项目1 类比项目2 类比项目3 A 类比土地价值——地段资源 35% ? ? ? ? 　A—1市政交通及直入交通 10% ? ? ? ? 　A—2周边环境（景观、污染等） 15% ? ? ? ? 　A—3市政配套 10% ? ? ? ? B、可提升价值比较 60% ? ? ? ? 　B—1建筑风格及立面 13% ? ? ? ? 　B—2户型 8% ? ? ? ? 　B—3建筑布局和环艺 13% ? ? ? ? 　B—4小区内配套和物业管理 10% ? ? ? ? 　B—5形象包装和营销策划 8% ? ? ? ? 　B—6发展商品牌和实力 8% ? ? ? ? C、价值实现制约因素——经济、政策因素 5% ? ? ? ? 总计 100% ? ? ? ? 加权类比值 ? ? ? ? ? F、市场环境分析 　1、所处地区的消费分布及容量分析　　(1)消费分布分析　　(2)消费容量分析　2、消费者分析　　(1)消费者购房诱因分析（TBI）（对消费者行为及思考过程的深入了解）　　　　本族群消费者，是如何认知本类别中的各种产品的？　　　　本族群消费者生活形态心里状态以及对本类别产品的态度？　　　　本族群消费者想从本类别产品得到，却得不到的，是什么？　　　　购房诱因：我会购买此产品，因它较其他产品更………..　　(2)消费者购房数量分析　　(3)消费者购房理想化分析　3、对项目所处地区房地产开发的总体评价分析 项目市场调研及分析 A、市场态势调查 　1、社会经济环境分析　　(1) 政策环境　　(2) 金融环境　　(3) 产业分布特点　　(4) 所有制结构特点　　(5) 集团购房与私人购房比例　　(6) 流通环境　2、住宅开发总量分析　　(1) 各住宅分区开发量现状　　(2) 各住宅分区开发量走势　　(3) 各住宅分区开发量前景分析　3、商品住宅消化总量分析　　(1) 历年商品住宅消化总量　　(2) 商品住宅消化总量现状　　(3) 商品住宅消化总量前景分析 　4、不同类型房地产需求量与现状分析　　(1) 商业类地产需求量与现状分析　　(2) 办公楼类地产需求量与现状分析　　(3) 住宅类(多层、小高层、高层、别墅)需求量与现状分析　　(4) 酒店类地产需求量与现状分析　5、商品住宅市场不同档次需求量与现状分析　　(1) 豪宅类市场需求量与现状分析　　(2) 普通类市场需求量与现状分析　　(3) 经济适用类市场需求量与现状分析　　(4) 福利类市场需求量与现状分析　6、明星楼盘分析(住宅市场)　　(1)历年明星楼盘界定　　(2) 明星楼盘的分布及结构分析　　(3) 明星楼盘的主要营销特点　　(