房地产行业多维度探讨二线城市地产调控政策变化：横看成岭侧成峰，远近高低各不同.pdfVIP

行 业 及 产 业 房地产 2018 年02 月13 日 行 横看成岭侧成峰，远近高低各不同 业 研 究 / 看好 —— 多维度探讨二线城市地产调控政策变化 行 业 深 度 相关研究 本期投资提示：  2018 年开年以来，多个城市放宽落户限制或者定向取消限购，我们认为解读此次调控政 证券分析师 策转变要从多个维度去考虑。从直接放宽限购政策的兰州来看，其仍处于去库存周期，2017 王胜 A0230511060001 证 年11 月时的存销比为17.8。实际上，兰州房地产市场过热的地方集中在市区， 而一些近 券 wangsheng@ 郊区及郊县的库存仍严重过剩，严格限购意义不大。此次政策调整，也是考虑到郊区市场 研 研究支持 究 曹一凡 A0230116090003 去库存的导向，同时考虑到市区防范炒房的需要。如南京等二线城市放宽落户的核心目的 报 caoyf@ 还是为了增强人口吸附能力，增强区域竞争能力，背后深层次的原因则是为了 2020 年能 告 李通 A0230117070001 够完成新型城镇化目标，达到户籍人口城镇化率45% 以上的硬性指标。并不是单纯为了房 litong@ 龚正欢 A0230117070004 地产调控松绑。放宽落户限制对于房地产市场需求的提振是长期的，并不是有立竿见影的 gongzh@ 效果。 彭子恒 A0230117060001 pengzh@  长期来看，长效机制的落地会带来短期调控政策的退出。2018 年限售取代限购可能是大 联系人 势所趋，而限价政策由于土地成本的刚性约束，存在宽松空间。根据满足首套刚需、支持 曹一凡 (86217222 改善需求的基调来看，一刀切式的限购政策可能并不完全符合中央方向，放开限购资格但 caoyf@ 是加强限售管理，打击投资需求，可能是未来调控政策一个大的变化趋势。而2015 年以 前的低价土地逐步消化完毕，2016 年以来的高地价地块逐步入市，开发商博弈之下，2016 年以来楼面价涨幅较高的城市的限价政策有放开可能。  从财政角度考虑：无论从税收角度，还是土地出让角度，房地产行业在所有行业中已经毋 庸置疑地占据了了地方政府收入来源的最重要的地位，地方财政对房地产业依赖度高达 40% 以上。财政对基建投入是逆经济周期的对冲行为，然而税收收入和土地出让收入都是 顺经济周期的。随着房地产行业由快速增量时代进入存量时代，土地需求减少。相反基建 对于经济保增长的需要却越来越迫切。房地产所提供的资金和基建所需资金的缺口将逐渐 增大。地方政府无论是从政绩考核，财政收入还是去库存压力上都有充足动机放开需求。 从各省的数据来看，无论是税收还是土地出让，从2017 年出台落户宽松政策的省份来看， 按照土地出让收入占比排序的话，31 省中中位数之前的15 个省份放宽调控的有6 个（安 徽土地出让金数据暂缺，但有出台宽松政策）；如果按照房地产相关税收占比从高到低排