房地产行业北京存量住房分析：供需整体均衡，但结构不合理，改善型项目供需紧张.pdfVIP

专题研究|房地产 2018 年02 月2 1 日 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 北京存量住房分析：供需整体均衡，但结构不合理，改善型项目供需紧张 Table_Aut horHorizontal 分析师： 乐加栋 S0260513090001 分析师： 郭 镇 S0260514080003 分析师： 李 飞 S0260517080010 021 010 021 lejiadong@ guoz@ gflifei@ Table_Summary 核心观点：  北京住宅存量现状： 16 年末住宅存量5.38 亿平，考虑在建规模后户均近1 套，但房龄老化较严重 根据统计局数据，13 年底北京住宅存量4.76 亿平，加上 14-16 年的合计竣工建面6211 万方，推算 16 年底 北京住宅存量为5.38 亿平米，住宅套数方面，采用链家、云房以及国家电网数据的平均值计算得到存量套数约为 730 万套，结合统计局和六普数据公布的城镇人口及户均人数数据，可推算 16 年北京户均套数为 0.89 套，人均 居住面积28.6 平，若考虑在建住宅规模，户均套数可达0.99 套，人均居住面积32.7 平，基本可满足常住人口需 求。存量结构方面，02 年之后的存量住宅占比约为51%，其中商品房占比仅为36%，02 年之前的存量住房占比 高达49% ，主要为公房或早期单位或集体兴建的早期商品房，户型结构不合理且面积较小，改善性需求空间较大。  北京住宅区域分布：区域分布不均，呈现中空态势，且核心区房屋平均楼龄基本都超过20 年 根据链家网数据，北京存量住宅区域分布不均衡，呈现中空的形态，东西城区存在大量的老公房，区域内户 均套数及人均居住面积均低于北京市平均水平，改善性需求较强。城市功能拓展区中的朝阳区新增商品房住宅项 目规模大，而海淀区则存在大量的高校以及部队用地等公房，户均套数为城六区最低水平，但人均居住面积较高。 城市发展新区中的房山、通州、顺义、昌平及大兴以商品房及回迁住宅为主，区域内人均居住面积高于市平均水 平。各区楼龄来看，链家网数据显示，北京核心区域房龄老化较为严重，东西城的平均楼龄在30 年左右，朝阳、 丰台、海淀及石景山区等其他城四区房龄在20 年左右，城市发展新区及生态涵养发展区房龄则约在20 年以内。  北京住房市场供需结构分析：新增供给基本满足短期需求，但供应结构以中小型为主，改善型项目供需紧缺 需求方面，短期看，假设（假设合理性参见正文）北京每年增加30 万常住人口，每年人均居住面积提高0.67 平，则对应年均刚性需求1000 万方，改善性需求1300 万方，合计短期年化新增需求约2300 万方。供给来看， 北京计划17-21 年合计新增住宅用地