[管理学]第十一章路线价法.ppt

第三节补地价的测算 一、补地价的概念 二、需要补地价的情形 1改变用途、容积率等土地使用条件； 2延长土地使用期限； 3转让、出租、抵押划拨建设用地的房地产。 三、补地价计算公式 补地价=新土地使用条件下的价格-旧土地使用条件下的价格 =新楼面地价×新容积率-旧楼面地价×旧容积率 第四节：高层建筑地价分摊 一：分摊意义，高层地价分摊可以解决 1各部分占有的土地份额； 2各部分分摊的土地面积； 3各部分分摊的地价数额。 二、分摊方法 1按建筑面积进行分摊 2按房地产价值分摊 3按土地价值分摊 1.基准地价修正法概念 在政府确定公布了基准地价的地区,通过具体区位,土地使用年限,容积率,土地形状,临街状况等的比较,由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法. 2.基准地价修正法公式 估价对象价格＝基准地价×（1+交易日期修正系数+区域因素修正系数+个别因素修正系数） 第二节 基准地价修正法 * 第十一章路线价法及其应用 2007级房地产 经营与管理专业 《房地产估价》 教学要求 掌握路线价法的基本原理 理解路线价的深度修正 熟悉路线价法的应用 掌握路线价法的操作步骤与内容 了解基准地价修正系数法 掌握补地价的测算方法 掌握高层地价的分摊 城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价 街 道 第一节 路线价法 一、基本概念 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上，此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价格。 城市街道与临街标准深度 2、路线价法的概念 路线价法是指根据地域区段的路线价，结合深度指数表和其他必要的修正率表，运用数学方法计算出临接该街道的其他各宗土地价格的一种评估方法。 二、路线价法基本原理 路线价法实质上是一种市场比较法，是比较法的派生方法 理论依据：房地产价格形成的替代原理 评估结果的正确性取决于路线价、深度指数及各种修正率的正确运用 联系： ①路线价法中的“标准宗地”可视为比较法中的“可比实例” ② “路线价”是若干“标准宗地”的平均价格，可视为比较法中的“可比实例价格” 路线价法与市场比较法的联系与区别 ③临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为标准，考虑其 临街深度 土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形） 临街状况(如一面临街/前后两面临街/街角地/长方形的是长的还是短的一边临街等) 临街宽度 进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况影响修正”。 区别 ①不做“交易情况影响修正”和“交易日期影响修正”。 在路线价法中不做“交易情况影响修正”和“交易日期影响修正”的原因是： 求得的路线价——若干标准宗地的平均价格，已是正常价格； 求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。 ②路线价法是先对“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况影响修正”； 市场比较法是先对“可比实例价格”进行有关影响修正，然后再进行综合。 ③路线价法是利用相同的“可比实例价格”路线价,同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格； 市场比较法是仅评估出一个“估价对象”的价格。 三、路线价法的适用范围和条件 适用范围：对临街两侧商业土地进行地价评估，特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行评估的场合 前提条件：可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率;有完善的城市规划和系统完整的街道;土地排列比较整齐 关于路线价涉及的有关名词： (1)里地线与标准深度 里地线是与街道平行的直线 里地线与街道之间的距离即是标准深度。 (2)临街地、里地与袋地 在街道与里地线之间的土地,称为临街地 里地线以外的土地成为里地 在里地线内不直接临街的土地即是袋地 (3)街角地、正街与旁街 街角地是指两条街道相交,位于其夹角之间的地块。 街角地中,一宗土地的正街是指路线价较高的街道,旁街是指其中路线价较低的街道 如果两条街道的路线价相等,则以使用宽度较大的街道为正街,宽度较小的为旁街 四、路线价法的操作步骤 运用路线价法估价一般分为下列6个步骤： 1、划分路线价区段； 2、设定标准深度； 3、选取标准宗地； 4、调查评估路线价； 5、制作深度价格修正率表 6、计算临街各宗土地的价格。 1、划分路线价区段 对路线价区段的划分，要综合考虑土地等级、土地用途、街道的繁华及交通设施等环境质量状况，原则上以街道为单位进行划分。 一个路线价区段具有同一个路线价的地段；两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从