2013.07.10北京养老地产研究PPT.ppt

北京养老地产研究 2011年8月4日 随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，养老地产的新型房地产开发模式越来越受到业内关注。本报告重点分析北京地区的养老地产项目。 目录 养老地产市场简析 北京典型养老地产项目分析 国内其他知名养老地产项目 结论及下一步研究方向 中国老龄化数据 2010年第六次人口普查数据 60岁及以上老人比例 65岁及以上老人比例 全国 13.26% 8.9% 北京 12.5% 8.7% 老龄化社会标准 ≥10% ≥10% 我国已经快速进入老龄化社会，老龄化社会的共同特征 1.独居老人增加 2.老龄化伴随的少子化趋势 3.个人金融资产向老人转移，老年人逐渐成为富有人群 4.个人养老规划意识加强，消费结构转变 老龄化引发的需求 人口老龄化 老年公寓的购买力 老年公寓的购买意向 享受优惠政策案例 由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。 上海亲和源得到了南汇区政府提供的50 年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。 广州颐年园作为 20 世纪90 年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500 亩土地和1400 万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。 杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。 目录 养老地产市场简析 北京典型养老地产项目分析 国内其他知名养老地产项目 结论及下一步研究方向 北京市场养老地产的主流分类 持有经营 出售+出租 太申祥和山庄 出售 东方太阳城 万科幸福汇 北京太阳城 寿山福海 将府庄园 曜阳国际 爱慕家 一、持有经营案例 爱慕家 香山脚下 海淀区香山新营20号 太申祥和 昌平区中关村生命科技园 寿山福海 北京石景山区双峪路23号 经营要点 太申祥和 爱慕家 寿山福海 特点 集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村 高端小型度假性养老公寓 接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格 规模 占地：10万，总建面：6万 占地27亩，总建面9000平，270张床 总建面2.66万，550张床 运营模式 持有运营 持有运营 持有运营 收费模式 会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费 会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套； 押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理 客户定位 中端养生、度假客户 定位高端客户为主 以西部城区内的中端客户为主 土地获取 采用租地模式，运营成本较低 租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本 土地为工业用地，地价低 建筑形态 中式古典风格，双层围合公寓 多层廊式公寓，内部采用美式装修风格 中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点 去化速度 2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务 18个月入住46户，现常驻80人，，收费较高，市场接受度差，目前入住率32% 17个月入住144床，2年一期住满；2010年推出二期，现入住率90% 经营要点 太申祥和 爱慕家 寿山福海 基础配套 房间设应急呼叫系统 每天专人打扫卫生和护理 餐饮中心 学习健身区域 社团活动丰富 康乐中心为星级宾馆 专业营养配餐 提供心理咨询和关爱 提供家庭医生护理照料 24小时生活服务 康娱服务 餐厅服务 生活服务 老年乐工作室 医疗特色 太医院：定点医疗机构、中医为主， 会员可享受一年两次免费体检 常规门诊会员可免挂号费 会员销售优惠费率 医疗绿色通道：与附近301亿元建立长期合作关系，资源共享 医疗服务、健康咨询 医务室 保健康复和医疗护理 总结 早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。 养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。 总裁姚雪曾在美国学习养老地产 项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高 依托香山风景，定位高端的度假养老公寓 引入国外风投 连锁度假酒店 服务人员与老人比：1:3 逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老