江苏南京中航城商业综合体项目可行性研究报告.doc

南京中航城商业综合体项目 可行性研究报告 2011年10月18日 目 录 目录 2 一、项目总论（序） 6 （一） 项目背景 6 1、 项目名称 6 2、 开发公司背景简介 6 3、 研究工作依据 7 4、 项目规划设计要点 7 （二）可行性研究结论 7 1、 市场预测 7 2、 项目建设进度 8 3、 投资估算和资金筹措 8 4、 项目综合评价结论 9 二、项目投资环境和宏观市场研究 10 宏观经济指标 10 1、GDP及其增长 10 2、人均GDP及其增长 11 3、固定资产投资及其增长 12 4、支柱产业发展状况 12 5、人口数量及其特征 13 6、人均可支配收入及其增长 14 7、社会消费品零售总额及其增长 15 8、房地产开发完成投资额及其增长 15 三、南京市房地产市场分析 17 （一）甲级写字楼市场分析 17 1、甲级写字楼解析 17 2、南京甲级写字楼市场发展概述 18 3、南京甲级写字楼市场当前供应状况 18 4、南京甲级写字楼分布 19 5、南京甲级写字楼市场需求状况及空置率 19 6、南京甲级写字楼市场租金及售价 20 7、南京甲级写字楼市场未来供应状况 21 8、本项目全面竣工时（2016年）面临的市场状况预测 22 9、南京甲级写字楼市场小结 23 （二）优质商业市场分析 24 1、优质商业定义 24 2、南京优质商业发展概述 24 3、南京优质商业市场当前供应状况 25 4、南京现有优质商业分布 25 5、南京优质商业市场需求及空置率 26 6、南京优质商业市场租金 26 7、南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势 27 8、南京优质商业市场小结 28 （三）五星级酒店市场分析 29 1、南京五星级酒店市场发展概述 29 2、南京五星级酒店市场当前供应状况 29 3、南京五星级酒店分布 30 4、南京五星级酒店需求状况及入住率 31 5、南京五星级酒店平均房价趋势 31 6、南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势 32 7、南京五星级酒店市场小结 33 （四）中高档公寓市场分析 34 1、中高档公寓定义 34 2、南京中高档公寓市场发展概述 34 3、南京中高档公寓市场当前供应状况 34 4、南京中高档公寓市场分布 35 5、南京中高档公寓市场需求状况及销售率 36 6、南京中高档公寓市场售价趋势 36 7、南京中高档公寓市场未来供应状况 37 8、南京中高档公寓市场小结 37 （五）国际标准服务式公寓市场分析 38 1、国际标准服务式公寓定义 38 2、南京国际标准服务式公寓发展概述 38 3、南京国际标准服务式公寓当前供应状况 39 4、南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率 40 5、南京国际标准服务式公寓平均租金趋势 40 6、南京国际标准服务式公寓未来供应状况 41 7、南京国际标准服务式公寓市场小结 41 四、项目分析与定位规划 42 （一）地块解析 42 1、地理位置 42 2、周边交通分析 42 3、项目周边设施及景观资源分布 44 4、地块基地分析 44 （二）项目分析（SWOT分析） 46 1、项目优势（Strength） 46 2、项目劣势（Weakness） 47 3、项目机会（Opportunity） 48 4、项目威胁（Threats） 48 （三）项目评价 50 五、项目定位与规划 51 （一）项目定位 51 1、项目整体定位 51 2、商业是城市综合体的核心驱动力 52 3、持有型物业与销售型物业关系 52 （二）城市综合体各元素初步定位 54 1、项目商业定位方向研判 54 2、其他功能的初步定位 55 (三) 各功能板块发展概念 56 1、商业 56 2、甲级写字楼 57 3、酒店及服务式公寓 57 4、销售型物业发展定位 58 (四) 项目经营管理 59 六、项目开发建设进度安排 60 （一） 项目整体开发建设的原则 60 1、项目整体开发目标 60 2、项目开发时序原则 61 （二） 项目开发横道图 62 七、投资估算与资金筹措 64 （一）项目总投资估算 64 （二）资金筹措 65 1、资金来源 65 2、项目筹资方案 65 八、对该项目的财务评价 65 （一）评价的基本假设 66 （二）财务分析结果 67 1、编制现金流量表 67 2、财务指标 70 3、敏感度分析 71 （三）财务评价 72 1、可行性 72 2、偿债能力评价 72 九、项目风险分析及防范措施 73 （一）国家宏观调控政策分析及相应措施 73 1、稳定房价不等于降低房产的绝对价位 73 2、房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度 74 3、宏观调控不改行业长期向好 74 4、商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向 74 5、相应措施 75 （二）政府行政管理行为对项目的影响