丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页.ppt

本项目核心生活理念 格调CLASS 什么是现代人理解的格调？ 众所周知，《格调》是一部剖析美国人社会地位的作品 他告诉人们金钱不是全部，地位和品位才是格调 在中国，格调有它自己的解释 格调代表一种身份、地位 代表一个人的品位以及价值观、世界观 现在这个社会上有一定经济实力的人 都在不断提高自身的价值 他们都在追寻格调 为什么是格调？ 对于邵东这样一个历史悠久的古城而言 可能大家都不完全明白格调是什么 只知道格调是好东西，可是它太空，琢磨不透 人们还是喜欢从前的历史文化 其实，在邵东拥有魅力城市称号的今天 在邵东现代化高速发展的今天 城市需要新生命，发展需要新科技 同样，人们的居住需要革命 人们需要有格调的生活 格调的市场差异性在哪里？ 邵东大多数楼盘都在讲高度、景观 人们也非常愿意接受这样感觉的楼盘 我们的项目也在讲这些 虽然我们楼盘可以用高度和景观来做这两个点 但是还不足以在市场上形成冲击波 所有我们的项目必须升华到更高一个层面 一个邵东楼盘没有突破过的境界 就是格调 什么人需要格调？ 公务员、公司金领、白领、收入高的国企员工、老板…… 大多数推广公司都会这样告诉大家 这样说没有错，可是他太抽象，不利于在推广中集中力量打击 通过我们的调查，我们找到了他们的共性 所以说， 我们的目标消费群对居住的期望 已经远远超出了简单的对一所房子和一处住宅的要求 现在关键问题是 我们一定要满足他们的居住梦想和生活要求 项目营销组织构架流程 1、开盘前执行总控图 1月 2—3月 4月 5月 6月 11—12月 工程进度 销售管理 公关活动 广告主题 蓄客要求 11年12月前完成售楼部内样板房及看楼通道 10月举行产品说明会 12年3月巡展活动 12年6月开盘活动 12年7月清盘 7月前确定户外T牌 项目形象+接受登记 发售信息 开盘及热销信息 片区炒作+项目形象 开盘 推广阶段 铺垫期 咨询蓄客期 内购期 5月30日前完成售楼处装修 11年6月15日开始蓄客 12年6月前正式获得预售证 7月正式开始定购 1000批上门客户 200批上门 150条有效电话进线 200条进线+300批登记客户 渠道占领 7月开始认购 6月15开始正式接待 12年6月开盘 6月人员进场 户外广告+DM单页 户外+的士车贴+段信+网络+报纸 7月30日前完成土方工程 项目营销节奏 项目营销节奏 第一阶段：预热蓄势期 手段：运用软文炒作，单页发放、户外展示、悬念广告、营销活动前期宣传及内部认购活动的展开，在消费者心目对项目建立全面的印象，引起人他们的关注，产生一种极为想了解本项进展的想法。 形式：在该阶段本项目开始接受内部认购，签定定购协议，并且可以透露本项目的最新的进展情况，进行深度讲解， 阶段目标：客户电话600个，上门客户400批次 意向客户150组，签定定购协议60套。 项目营销节奏 第二阶段：开盘轰动期 手段：运用活动营销配合平面、更新户外广告的投放，彻底公开项目信息。充分建立信任感，同时开始小幅提价，让原定购客户的物业开始升值，便于换签正式合同。 可以小区内配套型超市或其它商家进入进行一定炒作，并且通过一系列的开盘活动在邵阳人民心目建立鲜明的印象。 形式：通过老客户换签正式合同，以及开盘产生的作用，提升本项目的形象，将本项目打入邵阳的主流消费群，狠抓前期的意向客户进行成交。 阶段目标：完成总销售额的30% 项目营销节奏 第三阶段：活动强销期 手段：通过活动促销，利用巡展或其它活动带来的人气效应，促进成交。通过本项目工程进度的进一步加快，所带来的信任感与美誉度，进一步提价销售。更利用邵阳人民的跟风购房的心理，大力宣传销售业绩，发动老带新活动，从而进入旺销期。 形式：现场抽奖、优惠礼品促销、老带新活动、巡展、现场嘉年华表演 阶段目标：完成总销售额的35% 2、项目销售分期 项目营销节奏 第四阶段：攻坚持续期 手段：在本时期内在建部分将在元旦之前封顶完毕，并且开始快速进入到立面施工阶段，整个项目进入到准现房阶段，在此阶段，将原先控盘的物业放出80%以上进行销售。 形式：这时将采用全市范围内的DM单页覆盖，对周边县镇可采用异地展销的形式，对邵阳周边的县、乡镇进行展销。 阶段目标：完成总销售额的20% 2、项目销售分期 项目营销节奏 第五阶段：清盘扫尾期 少量尾盘可以通过集中式广告投放及前期成交客户的人传人效果，进行最后 的清盘。 本阶段目标：完成总销售额的10% 剩余最后5%销售额，在交房后两个月内清盘。 内容:人员构架、岗位职责、销售流程 目的:完善营销管理机制 项目营销组织构架流程 1、组织架构 项目组共配置18人，现场配置15人。 营销总