郑州正商龙湖项目红河谷前期定位报告.pdf

[2009]-ZZTZH-09 谨呈：河南正商臵业有限公司 正 商 龙 湖 项 目 前期定位策划思路 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国） 地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告 中的部分或全部内容。 2009.09.09 本次汇报前的一些感触 在初次勘察正商龙湖项目地块之后，同致行带着一系列疑问与假设,先后进行了5轮激 烈的内部讨论。争论问题的焦点是—— 1. 在地理位臵相对偏远、环境资源优势不明显、地块呈复杂坡地特征、区域环境 相对落后的情况下，龙湖项目的价值点或者能够建立的价值点究竟是什么？ 2. 对于一个地处郑州三环以外、距市区近8㏎的项目来讲，项目总占地33万㎡、 总建面约40万㎡这一规模指标意味着什么？是功能具足的郊区大盘？是主题鲜 明的城际高端住区？还是某种群体交融的另类生活组团？ 3. 假设说我们必须依靠“影响市场”而不是“依托市场”才能实现项目的成功， 那么龙湖项目所面向的客群究竟应该是哪些人？对他们来讲，龙湖项目究竟有 可能成为的是“第一居所”还是“第二居所”？ 4. 对于高楼林立、开发商与消费者都已习惯了高容积率物业，低密度物业发展稀 缺并且没有成为市场细分主要成因的郑州市场，龙湖项目的“发展座标”究竟 是什么？是超前带领区域房地产发展的领导者？是郑州高端物业项目的追随者？ 是郑州主流市场性价比的挑战者？还是郑州低密度人居模式的补缺者？ 5. 问题再次集中——正商有没有可能成为第一个吃“螃蟹”的人，郑州有没有吃 “螃蟹”的机会？或者说，郑州究竟有没有“螃蟹”可吃？ 本次汇报前的一些感触 带着以上的这些问题与假设，同致行结合之前操作同类项目的经验，拟订了认为龙 湖项目开发必需首要解决的问题点如下—— 1. 如何从客观角度更清晰的界定项目的定位方向？ 2. 如何理解项目地块自身所具备的开发低密度物业的条件？ 3. 基于项目开发定位方向，如何建立项目的价值点？ 4. 基于项目价值点，开发物业进行怎样有机组合才能够提升项 目的竞争力？ 5. 基于项目价值点，采取怎样的规划手法方有助于建立项目的 差异点、辐射力、吸附力？ 本次汇报沟通的目标 1 从客观角度诠释项目发展定位 郑州低密度物业发展研究、典型个案研究、项目地块分析 2 从项目定位梳理项目价值点 项目定位方向、客群研判与锁定、项目价值点思考 3 从项目价值点解读项目规划设计 项目开发模式研究、物业布局构想、物业发展形态构想 本次汇报沟通的目标 1 从客观角度诠释项目发展定位 郑州低密度物业发展研究 典型个案研究 项目地块分析 低密度物业研究 郑州低密度物业项目数量较少，目前市场总体供应约为247 万㎡，已推出面积为约154万㎡，市场供应量适中，主要的 竞争层面体现在物业形态、环境资源和风格方面 ●同致行低密度物业研究 项目名称 物业类型 总占地(万㎡） 总建面（万㎡） 容积率 已推面积 （万㎡） 套数 独栋别墅、联排别墅， 思念.果岭山水