常德桥南商贸城地块概念规划畅想68p.pptVIP

一个成功项目的诞生 之前必然有一个严谨思考问题与充分价值创造的过程;在;本来先要进行这样的工作，才有地块系列规划的开始......;周边环境与开发条件 – 项目适合性 目标客户 – 产品创新性 ;什么改变常德：区位？规划？产业？创意？.......; 常德和常德主城区迎来了千年难得的发展机遇;数千年历史的原因，常德处于中国【四大地域文化】的两大圈的交汇地——楚文化与湖湘文化，有着独特的【湘楚文化】城市底蕴和对产业的吸附力、伸张力；形成了基于政治管理、艺术传媒、设计研发、策划咨询、营销创意等人才阵营——总量湖南第一、中国独特、回归有望。呼唤主题房产产品。;不谋全局，不足以谋一地——武陵镇成不了常德的“浦东”，但项目已然是鼎城中央、新老交汇地;问题背景;;思考1 面对当下宏观经济环境，我们需要冷静的思考问题; 思考2 组合细分市场的价值———形成新市场;;不谋大势，不足以谋气势——虽然西部新城尚在襁褓，但项目已然是公园门户、交通枢纽而独特;不得要领的策划和拍脑门的开发思维，容易步入如下误区;两水中轴、三区（江北、本埠、德山）通衢，脱胎换骨之地：置业、创业、兴业三相宜;针对本项目及未来开发行为需要提前说明的是;本项目所追求的，就是在很少广告，甚至是没有广告的情况下，实现产品的快速销售而安全回笼资金——财务追求不是最大化，而是最优化。 本项目在分批次开发和批次购买的过程中，让定位的特定人群获得对本楼盘产品品质的持续满意度，以及对社区生活的持续向往与忠诚度;概念规划及初步设计：必须回答的三个核心问题;房产年轻芜杂江南、地块蕴含上风上水、商贸蜕变浴火领域：青年时代呼之欲出;江南区整体形象不高; ;莱茵小镇;Challenge2项目未来将面临激烈的同质化与存量去化竞争！;;影响常德房价走势的楼盘 · 楼盘名称最新报价对比上月价格动态 · [武陵区]和远·公园世家6200元/㎡↑12.77%临街商铺出售 · [鼎城区]博大·江山如画3900元/㎡↑8.33%博大江山如画二期 ??? 常德市楼盘2013-02月均价4548元/㎡ · [武陵区]星语林·汀湘湖畔4700元/㎡ ↓-6.0% 汀湘湖畔临街旺铺实???现房清盘特惠 [澧县] 银谷国际改变了常德、改写了湖南;鼎城2012年完成房地产开发投资10亿元;于是，本地块及其开发团队便成了一种希冀;地块裸体：楼面价790元，综合成本2400元，运转 正常的静态投资应不低于10000万元，重视优化设 计与细致操盘，良性理性可纯赚取13000万元利润;;产品设计的支撑是区域独特的客户细分（未问卷调查，故启用本司数据库）; 属性界定“朝阳派”;他们的工作;他们的生活;我们怎么满足“朝阳派”的目标客户群体;产品品质;商业; 初步市场定位 常德主城门户里中高端青年主题公寓花园;项目形象价值体系构建提前 1 2 3;户型选型——决定平面规划的维度;65平米紧凑型两房;In[空间]而乐; 设计关键：体现一定的居住舒适度;符合初步定位的产品示意——创新户型选型;符合初步定位的产品示意——创新户型选型;符合初步定位的产品示意——创新户型选型;符合初步定位的产品示意——创新户型选型;符合初步定位的产品示意——创新户型选型;;覆盖率限制的解决方案;阳光车库可以为通勤车辆设置独立停置区，创造更方便的人行和车行环境; 园林设计要点——园林的观赏性、舒适性（除成本后楼盘增值5%）;常德周边经济发展快速; 常德及江南城市前景：城镇化形成内部需求张力;概念总规刚刚开始，策划使命是基于市场现实与潜在的需求、竞争现状及未来发展，应在此基础上研究和提升基于投资发展商战略目标进行调整;;开发目标;市场环境 1 本项目面临的基本环境？;市场关键词1：多元化发展 多元发展是城市发展的重要过程，也是鼎城城市扩张的重要过渡;鼎城商品房开发量进入快速增长阶段，2012年放量达到90万方，价格涨幅较 2011年9%出头。2012年鼎城全年销售量不到40万方，市场竞争激烈程度可见一斑。;市场关键词3：均质市场多层与灵动户型产品稀缺，小高层和高层众多，同质严重，且价格箱体较小，差异化未形成; 鼎城正处在从启动、发展型市场到快速成长型市场的变革期。;产品条件 2本项目具备的自身条件？;地块属性——鼎城曾经的名片，潜在性景观资源与历史脉络突出;对策研究;产品设计的战略选择——基于户型与产品、主题化等层面;住宅风格简欧化最能体现品质