广州房地产市场2012年总结与2013年前瞻.doc

广州房地产市场2012年总结与2013年前瞻 第一部分：新建商品住宅市场 一、总体市场：市场持续回暖，房价现反弹苗头 1.供求分析：供求均处高位，刚需扎堆入市成楼市爆发导火线 供需趋于平衡，多因素促市场回暖明显 2012年1-11月广州市区预售面积为678.12万㎡，已超2011年全年的预售量，同比上涨13.26%（2011年1-11月预售面积为598.75万㎡），今年预售量有望超过10年并逼近08年的高位供应；网签面积为681.28万㎡，同比上涨30.3%（2011年1-11月网签面积为522.81万㎡）。 今年以来，虽然限购限贷的房产调控政策仍未放松，但地方政府部分微调政策得以通过以及国内经济经济增速的放缓，使得市场对后续更严政策出台的预期有所减弱，而发展商以价换量的策略调整以及信贷政策微调带来的房贷优惠利率的下调，共同促使积压了一年多的刚需客户的入市，而之后改善需求及高端买家陆续进场，促使整个楼市的企稳回升。而市场的持续回暖使得发展商下半年的推货节奏加快，多个市场热点大盘更是推出大批货量，吸引客户，共同搅热整个市场。 备注：因房管局公布数据变动，2010年之后成交为网签数据，前八年为交易登记数据 数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据 3月成交开始回暖，下半年月度成交持续高位 从月度来看，今年的新增供应和成交均呈先抑后扬的特征。继去年一整年及年初两个的月低迷成交之后，3月开始，发展商以价换量全面铺开，新货低价入市外，部分余货通过加大折扣优惠、“精装变毛坯”等方式促进销售，特别是外围区域，因竞争激烈，降价幅度尤为明显，在很大程度上刺激了刚需的入市，成交量回升明显。上半年来看，基本以消化高库存为主，进入下半年，开发商推货量则开始放大，而市场的持续回暖也使得改善型客户消除观望入场，月度成交量踏上70万㎡的门槛。从9月开始，市场恐涨心理开始蔓延，部分需求出现提前释放，而多个新增功能区规划利好的传出，包括国际金融城、东部山水城及南沙国家新区等，也吸引了部分投资客曲线入市，另，第四季度高端豪宅的集中放量，则促使高端改善型客户购买意愿回升，多重因素叠加，共同为楼市成交带来了持续的动力，以致10月十区成交自限购以来首度突破80万㎡，直逼调控前黄金月的水平，且热度一直持续到年底。 数据来源：1-11月数据来源房管局、12月数据来源经纬行研究中心 2. 成交均价分析：全年房价稳中微升，年底翘尾明显 价格再攀新高，受政策抑制房价涨幅较小 根据广州市国土房屋管理局的数据显示，2012年1-11月十区新建商品住宅均价达13858元/㎡，创历史新高，与2011年1-11月13409元/㎡的均价相比，涨幅为3.35%。近两年，由于房地产调控持续从紧，投资房价快速上涨的势头已被基本遏制，房价涨幅已明显收窄，但近期市场成交的持续回暖，正使得之前原本有所下探的房价现抬头迹象。 备注：因房管局公布数据变动，2010年之后成交为网签数据，前八年为交易登记数据 数据来源：经纬行研究中心整理房管局数据 月度价格高位回调后上扬，12月至历史新高 从月度成交来看，1、2月份十区成交均价高企，主要是在全市成交基数较低的基础上，海珠区新货低价入市，包括力迅时光里、君汇上品等，及中心区个别项目低价促销，带动了中心区成交占比的上涨，进而使得十区月度成交均价突破14000元/㎡。而3月全方位的以价换量则拉低了全市的均价，7月受市中心中高价项目放量导致十区均价再度破14000元/㎡，12月成交均价15427元/㎡，达到近几年的价格最高峰。 从实际市场表现来看，今年上半年主要以消化余货为主，开发商多加大优惠，以价换量，个别楼盘更是降至开售以来的新低，但从7、8月开始，发展商资金压力明显缓解，则转为收紧折扣优惠，并促使多盘价格稳中有升。而到年底，因热点刚需大盘、超高端豪宅集中放量及南沙楼市利好影响，整体市场升温明显，除了超高端豪宅外，不少市中心中高端项目亦是提价明显，而外围区域部分刚需盘也开始上调价格，其中有规划利好支撑的南沙区楼盘月均涨幅更是超过10%，多方面因素导致了全市均价的上扬。 数据来源：1-11月数据来源房管局，12月数据来源经纬行研究中心 3. 区域市场分析：番禺萝岗供应增幅大，南沙投资风盛助推量价齐升 2012年1-11月中心六区新增供应量为214.58万㎡，同比上涨了16.54%，稍有回升，但仍处于低位状态，其中海珠、荔湾、天河和黄埔同比去年均有一定的放量，反而是作为供应大户的白云区，供应量现“腰斩”，主要是该区今年除了金沙洲板块外，其他板块供应承接稍显乏力。外围区域依然占据主导供应，番禺、花都仍保持高供应量。番禺今年除了华南板块、亚运板块保持高供应量外，市桥南多个全新品牌发展商刚需盘的推出，也使得该片区受市场关注度倍增。而萝岗区新增供应相比去年同期增长明显，去年1