杭州下沙项目社区沿街商业深化研究（36页）.pptVIP

* 金隅·杭州下沙项目 社区沿街商业深化研究 社区，以人群聚集为首要特征。商业。从事商品流通的行业。 社区商业，是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。 注：此定义被学术界和专业研究机构广泛认可采用 社区商业的概念 地域性，以居住区为载体，不具备广域性和辐射性。 目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。 多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体。 社区商业是城市商业空间中不可或缺的一个重要层次 且具有缓解城市压力的功用。 社区商业的特征 建筑样式普通 基础设施 以中高层建筑为主 设施普通 中低层高品质建筑为主 设施高档 别墅、低层高品质建筑为主，设施高档 建筑品质 保障基本生活需求，提供必须生活服务 中低收入群体构成 高 地段较差 交通不便 环境不佳 低档社区 满足日常生活必要的商品及便利服务 中高收入群体构成 较高 地段平庸 交通可达 环境普通 中档社区 满足日常生活需求， 提供个性化消费 和多元化服务 高收入、高知识 群体构成 较低 地段优异 交通顺畅 环境易居 高档社区 会所式配套 基本无商业设施 高收入、高知识、 高知名度人群构成 低 地段稀缺 交通便捷 环境易居 豪华社区 商业配套 居住人群 容积率 地域 社区档次 社区商业可依据多种不同标准进行分类 分类一 注：此标准出自商务部商业改革司 社区商业的分类 分类二 业态组合 0.2公里 0.5公里 1.5公里 3公里 商圈半径 指 标 0.4万 1-1.5万 3-5万 10-20万 服务人口 ≥0.06万平方米 0.5-0.8万平方米 2-4.5万平方米 9-18万平方米 商业面积 街坊商业 根据社区档次不同要求不同 （见下页） 邻里生活中心 居住区商业 购物中心、百货店、大型超市、超市、生鲜食品超市、便利店、食杂、中西药、日用百货、家庭用品、服装鞋帽、纺织品、钟表眼镜、五金、家电、建材、书店、音像、美容美发、彩扩、休闲、文化娱乐 菜市场、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收 社区商业中心 指导型业态 必备型业态 分 级 注：此标准出自商务部商业改革司 社区商业的分类 以满足基本生活需求为目的 菜市场、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收 便利店、食杂、面包房、中西药、书报、餐饮、美容美发、洗染 基础配套型 菜市场、超市、大众餐饮、大众理发、大众沐浴、维修、废品回收 、百货店、大型超市、生鲜食品超市、便利店、食杂、中西药、日用百货、家庭用品、服装鞋帽、纺织品、钟表眼镜、五金、家电、建材、书店、音像、美容美发、彩扩 业态举例 品质提升型 类型 吸引客流，丰富业态，提升社区品质 说明 注：此标准出自商务部商业改革司 社区商业的业态类型 本案运作目标： 以提升住宅价值为首要目标 前期助力住宅销售，保证小区品质不受影响 在此基础上尽可能快地回收资金 本案社区沿街商业基本情况 2573.3平方米 体量 2-C地块 位置 下面我们将对社区商业常见运作模式的利弊特征以及不同模式对业态和建筑设计的需求进行分析，然后结合本案运作目标、自身条件和市场环境现状，给出本案的最佳运作模式建议。 运作模式 本案运作模式建议 分割销售 纯租赁 常见运作模式 ① 难以保证经营商户的整体品质 ② 业态无法统一规划,容易出现同质化竞争 ③ 统一管理困难 ④出售面积长时间空置 缺点 ① 能迅速回收资金，减轻发展商资金压力； ② 可以解决难于招商的结构和小面积商铺 优点 本案运作模式建议 运作模式自身利弊分析—分割出售模式 ①需设立专业的经营管理公司负责经营管理； ②不能迅速回收资金； ③招商能力的要求极高； ④日常经营能力的要求高，经营风险最大； ⑤尤其是面对高品质品牌客户对物业自身有较高的要求。 缺点 ①避免大面积空置； ② 后期运营过程中可根据实际情况调整和优化商户组合； ③ 能够通过招商引进品牌客户，对项目整体品质有总体把握，保证社区品质不受影响； ④ 未来可进行抵押贷款或增值出售多种选择。 优点 本案运作模式建议 运作模式自身利弊分析—纯租赁模式 本案运作模式建议 分割出售模式对业态和建筑设计的要求： 单位商铺面积不宜过大； 结构上要易于灵活分割和组合，以满足不同投资者需求。 建筑设计方面 产权分散在小业主手中，很难对业态规划进行控制； 一般以基础配套型业态为主； 可能会出现一定的商铺空置情况。 业态方面 纯租赁模式对业态和建筑设计的要求： 本案运作模式建议 需特别针对主力商户的开店