杭州千年舟·家居商务综合体营销策划报告(107P).doc

千年舟·家居商务综合体 ---杭城新概念家居[Business Mall] 营销策划报告 章 海 明 2008年12月8日 千年舟·家居创艺港营销策划报告 目 录 第一部分 杭州房地产总体市场分析 一、杭州市房地产现状概述 二、杭州市商业房地产市场现状 （一）杭州市商业物业开发状况分析 （二）杭州市商业物业销售现状分析 第二部分 杭州市建材类专业商业房地产项目市场微观研究 第三部分千年舟·家居商务综合体--家居MALL项目微观市场研究 一、项目同类竞争物业分析 二、区域类异类型商业竞争物业分析 第四部分 [千年舟·家居商务综合体---杭城家居MALL项目]项目个案研究 一、项目区域市场研究 二、项目定位及分析 第五部分 项目一期：[千年舟·家居创艺港] ---杭城家装设计、展示聚集地 ---吹响家装企业集结号 一、项目品质定位及分析 二、项目目标客户群体定位及分析 三、项目SWOT分析 （一）项目优势分析 （二）项目劣势分析 （三）项目威胁分析 （四）项目机会分析 第六部分 [千年舟·家居创艺港]项目营销推广 一、营销推广 二、招商政策 三、商业物业业态划分 第七部分 [千年舟·家居创艺港]公关与促销活动 一、活动目标 二、活动划分 第八部分 [千年舟·家居创艺港]现场工作 一、销售现场工作流程 二、销售培训 第九部分 [千年舟·家居创艺港]合同（略） 一、预定合同 二、物业租赁合同 三、物业管理合同 第一部分 杭州房地产总体市场分析 一、杭州市房地产现状概述 2008年的10月以后房地产成交量不会放大，但房交会前期政府出台救市的“24条”及随后国家颁布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》和放贷新政的，诸多利好政策却快速冻结了购房者的购买热情，10月全市（不含萧山、余杭）商品房成交面积15.59万平方米，比上月减少了25.62%。 与去年同期相比，成交量减少了26.41万平方米，同比下降了62.87%。 由于税收优惠政策只有2-3%，与目前房价预期下跌幅度至少在10%，两者相差巨大，再加上放贷新政的细则尚未出台，借贷方面的疑虑也打消了部分购房者的下单意愿。 只有房价回归到一个理性空间、国家政策明晰的时候，才能真正打消市场的观望气氛，迎来新一轮的放量。 （一）区域 ■10月主城区商品房供应量49.39万平方米，较9月份减少了22.07%（9月为63.37万平方米）。与去年同期相比，供应量增加了9.19万平方米，同比上升了18.60%。 ■10月份，全市（不含萧山、余杭）商品房成交面积15.59万平方米，比上月减少了25.62%。与去年同期相比，成交量减少了26.41万平方米，同比下降了62.87%。 （二）2008年10月新增项目分析 住宅仍为市场主角，占到总体市场的83%，比重较上月下降了5个百分点，商业项目比重大幅上升，增加了8个百分点。 1、新推项目业态分布图 2、“捂盘”现象重现 本月有6 个项目领到预售证但未开盘，其建筑面积176949.74 平方米，占到总体供应的36%，且均为住宅项 目。房贷新政细则尚未正式出台，购房者观望氛围浓厚难以把握购买者的心理底线。 3、领取预售证项目实际开盘情况 本月除了下城区仅有少量商业退案外，其余各区均有大幅度放量，其中西湖区的放量比较集中。 4、新开项目区域分布图 本月开盘项目有18个，3万方以下的解禁限制用房和小区配套的商业用房项目较多，占总体的44.44%。 5、新推项目开盘规模 （三）杭州市房地产市场价格10月份，全市商品房成交均价为15424元/平方米，较上月降低了16.54%。与去年同期相比，成交均价下降了8.63%。本月受宏观环境的影响，成交比较萎靡，且成交总体向单价15000元/平方米的项目倾斜，该类型项目的成交量占到总体交易的64.5%。 本月进入TOP10排行的项目，个案表现差异依旧巨大。从成交量上来看，个案差距依旧显著，第一名项目成交1.8万方，第十名项目不足5000方；从成交价格来看，本月成交前十的项目中，有7个项目价格低于15000 元/平方米，其中有3家的价格低于10000元/平方米以下；从成交项目业态来看，本月上榜的仅有1个阳光华城财富中心为写字楼项目，其余均为住宅。 TOP10排行榜 项目名称 销售面积 销售套数 销售均价 东方郡公寓 18141.39 224 10519 现代景苑 16045.21 154 14388 林风花园 13050.88 110 16140 悦府 9744.24 90 26176 保利东湾 8550.2 76 9311 钱塘山水湾 7384.38 59 13030 岭上花苑 7238.99