日照盛祥佳苑项目营销思路沟通稿114P.ppt

略地咨询（上海） 日照盛祥佳苑项目营销思路沟通稿;开展工作之前，让我们首先站在一个共识的平台上…… 我方提出均价5500元/平米、有效销售周期6个月是假定在甲方实现我方建议的前提下，为实现盛祥佳苑项目的成功，我们需共同努力！ ;合作围绕发展商目标和难题展开： 销售均价5500元/平米； 在有效销售期6个月销售90%； 营销费用为项目销售额的1%-2%； 合作方式：扣点1%+溢价30%或者扣点1.5% 附属条件： 甲方拥有最终定价权； 东北人与内蒙人购买率不超过10%； 一期全程代理，二期我方拥有优先代理权； 预付我方启动资金15万元，自人员进驻起付，按照甲方要求节点在2个月内付清，启动金后期在佣金中扣除。;;;;我们的营销出发点：（一）限购下的住宅市场，营销突围；（二）中小户型产品快速销售密码。;为创造市场溢价而来，短平快策略。;现场包装：售楼处、体验样板间、工法展示间;关于项目;盛祥佳苑二期;盛祥佳苑二期;盛祥佳苑2期——我们眼中的“悦城” 我们期待略地能给日照“悦城”项目的营销和销售执行注入新鲜动力。;营销思路沟通;;;;;;;算账的结论;;如果产品只能满足基本居住需求而非挑动欲望，营销不过是一场“产品性价比”的战争！ 如果卖产品只是传播产品信息而不能洞察“客户的内心”，营销也不过是在比谁的声音大而已！ 还好不是，否则我们早关门了。;略地认为：把握营销关键点：客户是圆心；产品是中心；卖产品必须“抓住客户的内心”；总之，我们的营销将从“心”开始;10;7、8、9、10、11号楼户型结构布局;;户型VS客群：从户型结构布局看，这将是一场针对首次置业者和改善型置业者的刚需营销战！7、9、10号楼306套：70、95、103平方米8号楼108套：70、95、103平方米11号楼：70、80平方米纯种小户型。户型分两系：70、80纯种精品小户型系（迷你宝马）90、100超值三室乐居系（奥迪A4）;;目标VS客观现实;客户是谁？仍以刚需自住型客户为主，投资客户比例较小且相比于10年进一步下降;客户是怎么知道我们的？进线客户中短信、网站、友介是最主要的认知途径；上门客户中友介、老带新、网站占比最多;发现营销密码卖产品必须“抓住客户的内心”；总之，我们的营销将从“心”开始。悦城，兑现心中梦想的家。每一个买房者，都在实现一个奋斗梦想，那房子，只是梦想的承载。;;怎么卖？通过营销要解决的问题;刚需小户型爱情宣言;;怎么卖？;2、 卖 多 少 钱 ？; 居住价值=区域环境+城市配套+升值;纯住宅产品营销 卖多少钱，只是个结果。 卖价值!更卖口碑。;纯住宅产品营销 卖多少钱，只是个结果。 卖价值!更卖口碑。; 第四招：根据客户的分布及获取有效信息途径多渠道拓客;第五招：抓住一线即抓住第一生产力;暖心先暖场，旺财先旺丁;主题：日照刚需第一盘的高性价比模式;我们将依此确定：营销策略;3、 多 长 时 间 卖 完 ？;全案执行总控：;（四） 就 玩 实 在 的;营销目标及核心问题;前期营销筹备大项及费用：;入市营销之道;前三个月（第一步）;前三个月（第二步）;宣传物料建议;其他相关建议;现场包装建议（一） ——售楼部及导示;意象图;现场包装建议（二） ——看房通道;意象图;活动建议（一）;活动建议（二）;三分钟了解略地咨询……;;;;;;;;;略地咨询都干了些什么……;;;烟台中盛国际海景公寓 牟平养马岛;环渤海区域城市产权式酒店案例：烟台华美达广场大酒店 规模：33000平方米 地下一层：KTV和游泳池；地下二层：办公和设备间 一层：大堂、红酒雪茄吧、精品商场、订房中心、咖啡西餐厅 二层：中餐厅和月尾巴岛韩餐厅 三层：宴会厅和会议中心 四层：商务会所 4-8层位222套客房，9-11层为141套复式公寓 物业类型：产权酒店、服务公寓 酒店管理：瑞纳（上海）酒店管理;乐天国际公寓 规模：35000平方米 物业类型：小户型复式公寓 服务方式：销售代理及全案推广 销售业绩：3个月360套;;;沂河明珠 40万平方米滨河景观园林社区;莲湖小区 22万平方米城市郊区生活城;东方名城 12万平方米城心中央生活区;绿城花园 10万平方米双河景康居社区;卖房子， 凭什么相信我们能干得更出色？;;;销售 团队;;一流营销做势，二流营销做事； 三流营销坐以待毙-无所事事。;全价值链整合营销指导思想;卖点;终端销售执行力：帮助每一个销售员成长！;; 上海略地咨询总部地址：上海市海丰路65号 环渤海区域中心： 济南市千佛山东二路19号银联大厦702室 烟台市莱山区迎春大街绿色家园30-20