济南章丘佳兴天城营销推广初案 (61页).pptVIP

10、比对营销策略 从城市运营的高度整合诉求项目比对价值 通州VS北京 北京的通州 山水人文平地大盘价值 市区大盘 半小时济章生活圈 章丘VS济南 济南的章丘 山水人文台地大盘价值 郊区大盘 半小时济南生活圈 11、体验式营销策略 一期西北向鸟瞰图 一期23.87万平米 7栋高层 10栋小高层 皇家台地园林景观体验区 山泉体验路径 休闲系（中心水景广场） 植物系 台地地下功能系 散步道路系 水系 售楼中心装修品牌展示区 售楼中心环保节能建材展示区 售楼中心样板间 大济南半小时生活圈沙盘 项目沙盘三维电子模拟系统 12、精细化营销策略 营销体航空级服务标准——引导人员、咖啡人员、保卫人员、佣人、导游人员、讲解人员、销售人员、客服人员、保洁人员 透明化销售模式：手续证件公示、销控板公示、房价公示、园林管理公约公示、交房标准公示、强强联手合作伙伴公示等 销售流程公示：接待流程、讲解流程、团购流程、认购流程、选房流程、样板间流程、签约流程、按揭流程、网签流程、看房流程、换房流程、退房流程、客服流程、交房流程等 大盘精作 13、圈层营销与跨界营销策略 市场导入期创立“佳兴山地会”俱乐部 所有意向客户和潜在客户发展成为山地会的会员 天籁会员卡分为公爵、侯爵、伯爵三种 根据章丘、乡镇、济南等不同的圈层进行圈层式营销 如公务员圈层、养殖户圈层、大葱煤炭主圈层、驴友圈层、咖啡俱乐部小资圈层、企业家圈层…… 举办各种圈层促销及公关活动及各种峰会 售楼处会所建成后 将在会所建立佳兴山地会基地 与各行业高端目标客群喜欢的媒体及载体共同长期举办各式主题活动 如奢侈品展示会、古玩鉴赏会、山水艺术画拍卖会、山地车竞赛、高尔夫联赛、济章旅游有奖一日游等 即所谓的跨界营销 营销策略总结 大盘分期分主题营销策略：每期有每期营销推广主题，紧密结合煤气销售进行。 新闻事件营销组合策略：市场导入期和开盘期重点新闻事件组合营销策略 体验式营销策略：案场以全程体验式营销策略为主 圈层营销策略：重在公关，中高层团队的配合 窄众直销策略：预约型一对一VIP客户直销 跨界营销策略：重在项目各阶段主题促销活动策略 口碑营销策略：重在客户亲朋带动宣传推介 星级服务策略：精细服务、增值服务、亲和服务、高标服务 十二项营销核心策略 确保项目全盘全线成 功！ 后期别墅无底价拍售策略：与拍卖行联手，豪宅有价山水别墅无价的发售策略 0竞争营销策略：通过旗帜鲜明地凸显皇家台地园林特色并通过大盘营销模式，在市场上塑造弱势竞争态势甚至0竞争对手的态势。 保鲜营销策略：拒绝产品诉求雷同、营销模式雷同等，对产品附加值进行全价值创新提炼，使产品在市场上始终高人一筹，保持持续的新鲜感。 差异化营销策略：针对产品特性和市场上大盘同质化，唯有差异化方能一炮打响，取得良好的销售业绩 比对营销策略：是与周边大盘拉开距离并取得济南等高端目标客群的重要策略。 四、项目营销推广与设计表现 1、营销推广计划 可类比项目最新市场价格（详细另见市调报告） 山水泉城二期 均价5600元/㎡，折后均价5500元/㎡ 福泰新都城 均价5300元/㎡ 齐鲁涧桥 均价5700元/㎡ ；优惠后均价5530元/㎡ （含300元精装修） 东山花园 均价5400元/㎡ 龙昌新座 起价5280元/㎡ 金·如意均价 6000元/㎡ ——毛坯均价5450元/㎡左右 以项目明年上半年入市价5500元计算，以最保守的每年10%市场涨幅计算 一期6050元，二期6650，三期7350，四期8050，项目全程均价为7050元 住宅销售面积按地上748030平米计算（不含商业和地下车位） ——总销售额在53亿元以上 总销售额初步匡算 营销推广初步预算 一期地上高层小高层： 187300平米 6050元/平米 11.33亿元 推广费占总40%即1700万元 二期地上高层多层： 199130平米 6650元/平米 13.24亿元 推广费占总25%即1050万元 三期地上高层小高层多层低层：161680