西安二府庄地块开发战略沟通方案 2011-107页.ppt

结论： 以上两个较成功的龙头大盘，给予我们的提示： 1. 先期开发产品的户型以2房,小3房为主，少量城市主流3房为辅。 2.产品户型较之前相比，面积区间越来越小，或加以面积赠送等特色成为户型竞争的亮点。 守 正 出 奇 守正：遵循西安市场宏观及区域分析提示 遵循区域市场分析提示 主要面对小高新及城南、刚需客户 及部分刚改型客户 出奇：根据区域市场各主要竞争楼盘实际情况 以低总价、小面积、全功能小两房及小三房为主力产品 提高配套支持（商业、幼儿园）， 依靠少量大户型、物业优质服务、会所、景观等 营造高品质社区形象 形成小范围的差异化竞争 ——产品线丰富: 明修栈道、暗渡陈仓 1、设置部分大三房或空中别墅，以点带面，制造以下三大优势： ①大户型代表高品质，树立一个林荫天下类型的高品质楼盘形象； ②成为了一个市场领导者，进入缺乏同质化竞争的蓝海； ③自我掌控广泛的议价空间。 2、同时大量推出两房、小三房，以应对市场主流消费需求 给客户造成捡到宝的心理暗示： 在高品质的大户型富人社区，用其他项目的同等价格得到社区中的 【珍品居家户型】 一期住宅产品建议： 1、高容积率、低建筑密度（楼间距社区景观面积） 2、标准层面积﹥480平米（出面积、降低每户公摊） 3、主力户型，标准层户数：5—6户/层。4户/层在一期要少做，不经济！（户型配比，经济指标） 4、户户朝南，明厨明位，伪板楼或者户户南北通透！有7—10%的面积赠送！ 5、户型配比：主力户型数量要符合市场快销原则，以2房及小3房为主： 一期产品定位 一期产品定位 一期产品定位 主力户型面积区间定位 面积区间 户型 比例 70--75㎡ 小两房 40% 85--90㎡ 小三房 40% 110㎡ 主流3房 15% 160㎡ 空中别墅或舒适3+1 5% 客 群 描 述 刚需客户45% 年龄特征：25—30岁 主要来源： 高新刚工作受价格挤压的年轻小白领， 城南同样受价格影响的年轻客户 特征： 刚刚工作2—3年 财富积累不多，对总价敏感，承受能力有限，需家庭支助 支付能力较差 置业目的：到了一定年龄需要购房结婚；离工作单位较近 置业敏感点：总价、幼儿教育 户型需求：紧凑两居（60-80平米）,紧凑三居（81—90） 刚改类客户20% 年龄特征：31—40岁 主要来源：地缘客群 高新、城南及隐藏客群 特征： 经过长期的财富积累，希望改善生活条件， 目前居住面积过小，已不能适应孩子的成长 置业目的：离城市更近，方便生活的需要；子女需要上学、工作等； 置业敏感点：总价、教育 户型需求： 改善型三居（105-120平米）、舒适3、4房（160——180） 投资客户35% 年龄特征：35—45岁 主要来源：美院、石油大院的教师及周边居住人群\地缘客群 特征： 有一定闲置资金，想寻找合造投资机会； 对此区域投资前景看好； 置业目的：受房价不断攀升所影响，造成膨胀预期 看重价格优势及区域发展 置业敏感点：总价、区域发展 户型需求：小两居（60--75平米） 精实顾问 2011.10 运 筹 帷 幄 决 胜 千 里 * * * * * * * * * 本项目办公物业规模预测——根据市场办公物业的月平均销售量（2011年为55375㎡/月）及市场容量，建议本项目的办公物业规模4-5万㎡为宜。 排行 项目名称 总建面（㎡） 办公建面（㎡） 1 金品会展世界城 68000 57000 2 海博广场 56000 125000 3 CROSS万象汇 30324 200000 4 上苹果机 18000 120000 5 高新水晶城 34840 200000 6 都市之门 200198 200198 办公规模预测 项目周边如“阳阳国际广场” 约14万㎡,在品质不高的情况下,目前已达到满租状态,月租金已达到40元/㎡ 城南片区公寓在售项目7个，未来即将入市项目10个，均主要集中在南二环片区，小寨片区在售项目1个，未来即将入市项目3个，本项目片区存在市场空白，故建议公寓物业规模12万㎡为宜。 序号 在售项目 序号 在售项目 1 金莎国际 6 新旅城 2 主角青年公社 7 宏信国际花园 3 金品会展世界城 8 华豪丽晶 4 御览长安 9 乐府国际公寓 5 西宝花园 10 朱雀七星国际公寓 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 市场空白 公寓规模预测 根据西