西安聆水居商业步行街商业分析报告(43页）.pptVIP

* * 咸阳湖上业态组合 水上休闲商业 特色餐饮 特色酒吧 特色娱乐所会 招商方案 本项目经营模式以招租经营，主力店以提升商业辐射能力、维持形象、稳定人流和商业结构为目的，力争引入国际品牌店，合理分布在步行街各个主题区内；步行街主街以售后委托经营为主，引入品牌专卖店，提升形象，但在销售或招商过程中应适量满足自营投资客的需求，前提是有一定的成功营业经验，具备合法经营手续，并服从商业管理公司的统一管理。 一、招商宗旨 招商不以赢利为首要目的，主要是全力消除后续经营隐忧，化解销售风险。 2．“控制重点、控制轴心、控制形象”三原则 1．消除隐忧，保证销售。 二、招商策略 * * 小区商铺比较分散，商铺销售后即可随时开张营业，通常无需统一管理、统一经营，商铺销售出去，发展商就算完成任务了；但大型购物中心和步行街即使将商铺销售一空，也不代表项目就开发成功，只是从开发到销售这个阶段的完结，其中最重大的工作是筹措开业，即招商、招租。 招商工作成功与否，将直接影响商铺的销售成交进度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色产品的经销商签约，必能让投资者增强投资信心。由于市场竞争激烈，资金回笼的压力越来越大，商用物业发展商的职能已发生明显变化，原来只负责项目的开发建设，为了加速销售，迫使发展商在商铺销售过程中，兼顾了商场管理方的职责——招商。 策略一：提前介入制定招商政策——招商政策在销售前期介入制定是发展商和投资者两方面的要求 ? ⑴发展商对商铺销售的要求 商用物业销售要求发展商必须给投资者一个投资信心，关键的工作就是把商场未来的经营运作、经营特色、经营品种、经营手法、经营规模、经济效益传递给投资者，让投资者对项目有更详尽的认知，帮助投资者建立获利的信心，从而令销售速度加快。 ⑵投资者对商铺投资的要求 提前介入制定招商政策可大大缩短商场的开业时间，让投资者感觉到即买即收租的有利局面。 ? 策略二：有意识选择商户 商业步行街经营是否成功，很大程度取决于商户的构成，但不是所有想来的商家都给他来，不同规模、不同定位的商场有不同的商户结构，进不进不是由市场、也不是由商户自主决定的，而是由发展商和经营策划公司预先“策划”决定的，想来的不一定让他来，没想过要来却与商场定位相符的商户，我们要千方百计请他进来。 商户选择两大原则 ⑴经营商品或服务要合理搭配，让进驻商户有足够经营空间 商品或服务合理搭配可以有效营造步行街的“购物气氛”，如果过于重叠，商户在经营上会造成竞争的激烈化，无谓的竞争只会促使在同一个有限空间内的商家们只求生存、难有发展，最终导致步行街难以为继。 ? ⑵商户的选择要保证有稳定的租金收入，让投资者能快速回收资金 长期稳定和有实力的商户往往需要较大面积的商铺，但付出的租金相对较低，与业主快速回收的愿望相抵触；而对于一些小商户虽然可以支付较高的租金，却缺乏长期而稳定的保障。因此，商户的选择必须处理好长期收益与短期收益的问题，保证租金收入持续和稳定。 * * 商户进驻三大要求 ⑴知名或连锁商户 知名品牌商户的进驻能有效提升步行街的品位，吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多品牌商户进驻，步行街形象越佳。知名商户的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成强大的吸引力；另一方面，知名商户的形象也能使步行街的形象更加深化，在主力商家的进驻中得到充分体现。 ⑵个性鲜明的特色商户 不同的商户会带来不同的消费群，某些商户个性鲜明形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了步行街整体的经营特色。例如，广州天河城当年引进“吉之岛”，吉之岛内设一站式购物超市——未来街市，每天吸引无数消费客流，使吉之岛已俨然成为天河城广场的代名词。特色商户的带动作用可见一斑。 ? ⑶能吸引人流量的商户 有一些商户不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人 流量，带动步行街购物增长，对这些商户要重点引进，如娱乐场所美食广场等，对步行街吸引人流量有重大贡献。 * 招商策略控制 ? 1．先主力，后散户。 首先，重点引入品牌龙头商户，给予优惠条件，再借其品牌优势及号召力，带动散户进场。 ? 2．先收紧，后放松。 前期设置各类招商条件及门槛，严格挑选吸纳商户。后期视招商情况，再适度降低门槛，放松各级散户，力求“满场开业”效果。 ? 3．先免租，后收租。 本案区位商业氛围极度稀缺，招商难度较大，所以要先免租招商，力求顺利开业，旺场后再收租。 ? 4．评资质，分等级。 对于有意向进场的客户，按标准进行资质评定，分为不同等级，再根据等级高低，制定不同的优惠政策。 * * * 6 项目形象演绎 * * 生活休闲商业 酒吧风情商业 时尚名品商业 水上休闲娱乐商业 水上特色餐饮 水上休闲会所 水上