黄埔雅苑前期调研报告54p.docVIP

本次市场调研对象为：黄埔花园、万科城市花园、金逸雅居、怡港花园、金碧世纪花园，共计5个持续开发项目，以及目前处于明朗开发状态的金碧骏鸿花园和信达大厦。楼盘分布详见下图。 【图1：黄埔楼市版图】 1、黄埔新邨（本案） 项目名称 黄埔新邨 建筑设计 深圳艺洲建筑师事务所 地理位置 黄埔东路北、乌冲河81187.51㎡（一期：25435.1㎡，二期：46361.058㎡）， ·容积率2.4，绿化率31.6%。 物业配套 ·外部：北临文冲西村农民集资房，南为黄埔东路、欣欣保龄球俱乐部及骏鸿花园，西靠规划道路及将要治理的乌涌河北段，东为厂房区；距离建设中的大沙地地铁站3分钟步行路程，距离大沙商贸批发中心约5分钟步行路程，距离黄埔区政府约6分钟步行路程，距离大沙地东路商业中心约8分钟步行路程； ·自身：幼儿园、临街商铺、会所、羽毛球场…… 开发周期 总分二期 一期 ·一期为1995年开发，6座9层带电梯小高层。共225套，建成入伙已近10年。 二期 ·批地时间：2004-1 ·二期正在建设中：住宅共计505套，分雅轩、明轩、怡轩、晓轩九个单元，两排平板式排列，其中雅轩2栋、明轩3栋11层，怡轩2栋分别为12层和17层，晓轩栋分别为13层和17层，住宅建筑总面积43159.9㎡；商场位于怡轩、晓轩首层，建筑面积1431.507㎡，其余首层为架空层，地下一层184个停车位，3层幼儿园位于怡轩西侧，建筑面积为1193㎡。 户型 二房二厅一卫 三房二厅一卫 三房二厅二卫 房屋实用率 套内面积 61.6～62.1㎡ 63.6～69.6㎡ 77.0～84.3㎡ 86%～90% 建筑面积 68.4～72.2㎡ 73.9～78.1㎡ 89.8～94.6㎡ 套数/比例 约180套35.7% 约85套，16.8% 约240套47.5% 2、万科城市花园 ⑴ 基础信息 项目名称 万科城市花园 园林实景： 地理位置 石化路西、大沙东路以北地段广州市万科置业有限公司Three Architechure 建筑单位 香港兴业、广州翰华 园林设计 香港BCA 策划代理 广州经纬地产 物业管理 万科物业 住宅：1.9元/㎡（11层），2.1元/㎡（18层、公寓），商业：4.2元/㎡ 主题定位 花园中的森林、地铁物业 建筑规模 ·总占地13.6万㎡，总建筑20万㎡，容积率1.53。 物业配套 ·外部：西临荔枝园黄埔区区政府和法院，距离正在兴建的五号地铁线50米1万㎡商业中心,8处泛会所、4000㎡小学、1500㎡幼儿园、网球场、生态游泳池…… 开发周期 总分二期 一期 ·土地出让：2002-04-18； ·A单位1栋11层、B2004-06-28开工，2005-08-25竣工；共138套； ·E单位3栋11层，2004-08-30开工，2005-09-01竣工；共126套； ·C单位3栋11层、D单位3栋11层，2004-9-28开工，2005-9-28竣工；共214套； ·F单位3栋11层、G、H2004-11-20开工，2005-12-20竣工；共231套； ·一期住宅建筑面积共计73346㎡，共计18栋，709套（多为首层架空）； ·一期住宅2004-12-4开盘销售，2005年12月、2006年3～4月份批入住； ·18栋住宅带880元/㎡豪华装修，不需装修者可折合减免楼价400元/㎡。 ·1栋81套LOFT公寓——创库HOUSE城市一道，2005-8-27发售，2006-5交付，毛坯交房。 户型 二房二厅一卫 三房二厅一卫 三房二厅二卫 四房二厅二卫 实用率 套内面积 62.5～68㎡ 80～85.5㎡ 90.5～95㎡ 113.5～130㎡ 86.62% 建筑面积 72.5～78㎡ 92～98.5㎡ 104.5～111㎡ 130.5～150㎡ 套数/比例 91套12.8% 211套29.7% 341套48.1% 66套9.4% 二期 ·二期预计19栋住宅，楼高与一期相似，为11～18F，住宅约为800套，与一期规模相当； ·靠近一期的部分单位已盖至一半，靠近荔枝林的单位和学校尚未动工； ·二期户型与一期相似，以三房单位为主； ·预计第一批单位于2005年底或2006年初对外发售，2006年底入住； ·目前对外宣报均价：4700元/㎡，在一期的基础上幅200元/㎡； ·其中18层圆形户型单位均价约达到5600元/㎡；二期依然附带880元/㎡豪华装修配置。 销售情况 一期 Min 3600元/㎡ 层差 总价1.5万元， 单价150元/㎡ 均价 4500元/㎡ 朝向差 东南、西北之差： 222元/㎡ Max 5700元/㎡ 景观差 是否