临沂温州市场项目报告2.ppt

问卷分析（2） * Q3 您对于我们项目沿街承受单价？ 15000-20000元 99 20000-30000元 50 30000-35000元 15 35000-45000元 8 Q4 您对于我们项目内铺承受单价？ 8000以内 91 8000-15000 51 15000-20000 8 20000-25000 11 * 问卷分析（2） Q5 您对于我们项目承受总价？ 50万以下 124 50-100万 37 100-130万 2 130万-200万 2 Q6 您最想要的楼层？ 1层 117 2层 48 3层 2 * 问卷分析（2） Q7 您对您目前的营运招商管理公司是否满意？ 满意 120 不满意 46 Q8 您是否有建议提高人流量？ 是 51 否 38 临沂环宇广场项目策划报告 苏州新吉阳房地产经纪有限公司 项目认知 项目价值研判 地块价值认知 城市价值认知 市场研判 发展机会研判 专题市场分析 区域市场分析 产品建议 产品策略建议 开发策略建议 一期定位建议 二、市场研判 * 2.1、商圈分析 2.2、客户需求 2.3、借鉴 * 2.1.1、商圈分析 2.1.1、商圈分析——在售项目 * 项目地址 临西五路与青年路交叉口（桃园科技广场对面） 项目规模 71333平方米 销售价格 14000-18000元/㎡ 面积设计 20－500平方米 主力面积 40-80平方米 开盘时间 商场：2012年3月 临街：2012年初 销 售 率 商场：开盘当天售罄 临街：订购70% 项目定位：商住、地标性城市综合体； 经营管理：金世纪自持物业 建筑规划：西南角上规划的楼体，一到四层是华强电子市场）东边规划的为高层住宅，及临街店铺。 业态规划：1F:品牌电脑区、2F:DIY组装电脑区高端数码区、3F:DIY组装电脑区、4F：美食广场、四层以上是婚庆市场；地下：乐天玛特超市和儿童主题商场 客源组成：投资、自用各占50%。 借鉴： 348米鲁南第一高楼的地标性建筑，为城市提供高度综合、高效率大容量的服务。 联手世界500强企业乐天玛特和中国500强华强电子世界 金世纪自持物业，较有经验的运营管理模式，给今后运营带来一定的保障 金世纪广场——鲁南第一高楼 * 2.1.1、商圈分析——在售项目 项目地址 通达路与涑河南街交汇处 项目规模 11338平方米 销售价格 8000-28000元/㎡ 面积设计 10-121平方米 主力面积 16-20平方米 开盘时间 1-3楼：2011年12月 4楼：2012年年初 销 售 率 一层、二层基本售罄 四楼剩30% 多乐汇——儿童主题一站式商城 借鉴： 明确的客户群体定位：只针对妈咪和儿童。 四维一体商业模式：改变传统单纯物业出租和提供物业服务的商业模式，而是根据市场的需求，全程运营管理，独立创集连锁加盟，网路购物，实体市场批发零售，目录导购直销四维一体的商业模式 项目定位：首席一站式儿童商城； 经营管理：由多乐汇运营管理有限公司全权负责运营，提供“统一规划、统一招商、统一运营、统一推广”四大运营服务。 业态规划：五-六层：儿童总合服务区；四层天顶：儿童欢乐天地；四层：学习用品、玩具、综合用品；三层：母婴用品、儿童食品、品牌加盟展示中心；二层：儿童鞋帽、儿童品牌服饰、儿童休闲餐饮；一层：儿童时尚服装、儿童休闲餐饮 客源组成：70%本地客户 价格：临街27000-28000元/平，一楼22000元/平，二楼16000元/平，三楼12000-13000元/平，四楼8000元/平 商铺面积段 项目地址 临沂市兰山区通达路与涑河南路交汇处东100米 项目规模 21051 ㎡ 销售价格 10000-25000元/㎡ 面积设计 40-400㎡ 主力面积 100-250平方米 开盘时间 2012-6-30 销 售 率 11.6% * 2.1.1、商圈分析——在售项目 瑞联温州街——休闲主义商业典范 借鉴： UPPL服务模式：Uniform service(统一性服务）；Personalized service(个性化服务）；Publicity service(宣传活动服务）；Leasing agent services (租赁代理服务） 商业资源优化设计：建筑风格错落有致，布局合理有序形成宽阔的时尚街区，形成“铺铺临街”无商业死角 项目定位：单身公寓 商铺； 经营管理：四大经营主体，购物：知名品牌、皮具、名店；娱乐：酒吧、KTV、影院；休闲：茶馆、美容美发、健身房；餐饮：西式快餐、风味小吃、特色餐饮 建筑规划：整体由三部分组成，分为A.B.C三个区域。宽阔的时尚街区、网络化的交通，形成铺铺临街的独特格局 客源组成：70%本地客户 价格：一层二层整体出售：均价12000,西侧均价14000元/平，东