上海远洋美兰湖地产项目提案报告2010.08-整体规划及行销方案.pptVIP

价格推导——联排类独栋、双拼 当前板块价格上探——香岛原墅类独栋产品：1200万/套（284㎡） 双拼及联排类独栋为区域内最顶端物业形态 项目定位为板块内最高端社区 故直接参考板块内价价格顶点 总价卡位为1200-1300万/套 面积：联排类独栋250 ㎡ ；双拼275 ㎡ STEP 3 联院产品定价 定价策略： 定价方法： 参考区域市场竞争环境，市场比较法 产品价格推导总结 地块 月罗公路 沪太公路 美兰湖高尔夫 抚远路 潘泾路 美兰湖高尔夫 朗诗绿岛 美兰湖高尔夫 容积率：0.8 联排：220㎡ 朗诗绿岛 容积率：1.2 联排：240㎡ 板块联排形态产品分布 地下室 半地下车库 一层 二层 三层 阁楼 美兰湖高尔夫 联排中较高的产品力表现 250㎡联排采用半地下车位结合挑高客厅设计附赠阁楼 朗诗绿岛 260㎡联排户型较为狭长，面宽较小，相对布局局促 联院别墅价格推导 总价卡位为873万/套 面积：联院别墅230 ㎡ 比较内容 比较因素 权重 A:美兰湖花园 B:朗诗绿岛园 本案 修正值 修正系数 修正值 修正系数 修正值 修正系数 地段资源 市政交通 9% 1.2 0.108 1.1 0.099 1 0.09 项目周边环境 10% 1.1 0.11 1.1 0.11 1 0.1 周边市政配套 5% 1 0.05 1 0.05 1 0.05 项目与核心区域距离 5% 1 0.05 1 0.05 1 0.05 资源占有 7% 0.9 0.063 0.9 0.063 1 0.07 单体户型设计 12% 1.2 0.144 0.7 0.084 1 0.12 设备、材质档次 9% 1.2 0.108 1.1 0.099 1 0.09 建筑规模 7% 0.9 0.063 0.7 0.049 1 0.07 空间布局和环艺设计 8% 0.8 0.064 0.7 0.056 1 0.08 小区配套与物业 7% 0.8 0.056 0.9 0.063 1 0.07 项目可提升价值 发展商品牌和实力 11% 0.6 0.066 0.7 0.077 1 0.11 价值实现的经济因素 区域规划 5% 1 0.05 1 0.05 1 0.05 政策方面 5% 1 0.05 1 0.05 1 0.05 合计 　 100% 　 0.982 　 0.9 　 1 当前成交均价 　 38459 　 33148 　 37997.5 网络 第一财经杂志 DM 海报 特殊物料：关于城堡的一本书 售楼中心开放 【1】 夜宴上海滩 领导致辞+晚宴+邀请两代《上海滩》男女主角 项目推广·节点性活动 开盘 【2】 十六城堡开城仪式暨开盘大典 开城仪式（皇家阅兵仪式+皇家礼炮鸣响）+雪莉酒、葡萄酒品鉴+下午茶+马车 项目推广·节点性活动 16座城堡16个主题生活 安达卢西亚直运+生活小品+现场展示 还原纯真的安达卢西亚生活场景 【3】 项目推广 样板段开放（一） 样板段开放（二） 【4】 艳5月，庭院节 庭院+弗拉门戈舞蹈表演+雪莉酒+冷餐+鲜花 项目推广·体验活动 实景呈现 【5】 远洋杯·上海市企业家高尔夫联谊赛 美兰湖高尔夫球场+美兰湖高尔夫俱乐部会员（身价千万级）+远洋礼品 项目推广·体验活动 推广主题：此前所享，皆属平常 第三阶段 项目品牌升华，产品升级 目标以个性化服务和阶层的特殊圈层，提升项目价值 重点: C-CLUB双会所概念导入 城堡物业的特殊性传播 推广策略：否定过去，表述未来 动作： 软文先行，报广覆盖，全城告知 高炮更换，项目形象确立 特殊物料：C-CLUB会员手册礼盒 配合媒体：新闻晨报、财经频道、搜房网、财经周刊、上海楼市等 多场SP活动 克拉会 logo 特殊物料：C·club会员手册礼盒 报纸稿： 报纸稿： 软文规划： 此前所享，皆属平常——让个性化服务成为私属精致化 在自己的城堡，做自己的KING 一个管家服务一座城堡 C-CULB，城市里最耀眼的光环 软文： 软文： 软文： 软文： 项目网站 面向全球聘请城堡物业管理 【1】 寻找与我匹配的服务管家 皇家假日酒店 + 招聘会 +各大媒体 项目推广 花旗银行理财投资专题讲座 【2】 花旗银行理财投资讲座 花旗银行（中国）财富管理顾问+高净值人群专属财富管理服务讲座 项目推广 会所开放仪式 【3】 C·CLUB全球招募酒会 暨会所公开 C·club会员招募+酒会+歌舞音乐表演+参观会所 项目推广·节点性活动 前言 FOREWORD BRANDING 创造想象 定价策略 产品类型 面积 数量 总面积 独栋别墅 425㎡ 33栋 14025㎡ 双拼别墅 275㎡ 52栋 14300㎡ 类独栋别