亚泰樱花苑房地产项目策划.doc

亚泰樱花苑房地产项目策划 第二章项目开发的外部环境分析 2.1开发的项目宗地的周边现状 2.1.1交通状况 1．主要交通干线 地块附近的主要交通线路有：吉林大路、东盛大街。 这两条路线现有公交车线路：361、1、4、225、80、259、102、115、 304、301、233、227、20、265路。 2．途径重要站点 通往长春站方向的线路有：361、1、80路。 通往商圈防线的线路有：227、225、361、265、4、80路。 通往医院方向的线路有：361、4、80、259、304、265路。 2.1.2周边配套设施 宗地约2.5公里范围内社区配套，详细如下所列： 医疗、卫生：医大一院分院、中日联谊医院、二道区医院、亚泰医药、 乐群医院、长春市中医院等。 学校：维多利亚幼儿园、亚泰小学、吉林小学、长春6中（市重点）、 108中学、五十二中学，长春师范等。 方便购物：亚泰超市、国贸商都、东方商城、亚泰综合市场、北方服 装市场、长春市生产资料交易市场。 餐饮、宾馆、娱乐：龙达宾馆、龙达康乐宫、万通宾馆、北海湾俱乐 部、亚泰会馆洗浴等。 文化休闲运动设施：劳动公园、全民健身活动中心。 金融、电讯：二道区临河街邮电局、建行、工行、商行；开发区电信17 分局和顺分局。 2.1.3市政配套状况 宗地地处于长春市老城区——二道区，周边市政配套比较完善。上水 管道位于地块内有一条DN1000的上水管为供水干线，在周边还有 DN100-300的给水管道；市政主排污管位于安乐路，管径为DN1000；市 政主雨水管分别位于安乐路、管径为DN1000，民丰街管径为DN600；公 园路上有一条DN400的煤气管道直接接入；沿吉林大路、民丰街、安乐 路、福安街有电信地下电缆线，内部有电信架空电缆线；热源接自福安街 供热站； 2.2长春市宏观经济现状分析 2.2.1长春概况 1．地理概述 长春作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、 黑、蒙四省区通衢的十字要冲，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可通 过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展，东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、 韩国、俄罗斯，西可由吉林省白城地区与蒙古交往。这种特殊的地理位置， 使长春成为中国东北地区巨大经济链条中关键的一环，成为东北地区重要 的交通、通讯枢纽和物流中心。 2．历史人文 长春原名宽城子。清嘉庆五年（1800年）始建置“长春厅”于新立城， 置“理事通判”，是为设治之始。道光五年（1825年）迁至宽城子，即现长 春市南关区一带。清光绪十五年（1889年）升格为长春府，置“知府”。1913 年改制长春县，县衙称“县公署”，主官称“知事”。1929年县公署改称县政 府，知事改称县长。1896年帝俄侵入东北，在长春建起俄国人居住区。直至1948年10月19日长春解放，开始了一个新的历史时期。 3．行政区划 全境面积20571平方公里，其中市区面积3603平方公里。下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个 县（市）。从城区面积来看，中心城区面积相对较小，就房地产开发而言， 可供开发的土地面积有限，随着房地产的不断发展，城市未来发展势必往 外围城区开发，而二道区的土地面积较大，离市中心的距离近且交通相对 比较方便，可较好的满足城市土地供应需求，未来形势大好。 4．主导产业 长春的工业有着较好的发展基础，经过多年的发展建设，基本上形成 了交通运输设备制造业为主体的，门类比较齐全的工业体系。如：一汽集 团是全国规模最大、品种最全的现代化汽车科研生产基地之一；长春客车 厂是国内较大的铁路客车、地铁客车科研生产和出口基地。此外，机械、 电子、化工、冶金、建材等行业也具有一定的基础和潜力。 产业发展预测：汽车业、加工业、潜在的旅游业将成为长春未来经济 发展的主导产业。 2.2.2长春市近几年经济运行情况 1．经济总量 2005年长春市实现地区生产总值1675亿元，按不变价格计算，比上 年增长9.1%。人均生产总值达到22898元(按户籍年平均人口数计算)，比 上年增长7.6%。2005年是“十五”计划收尾的一年，本年度全口径财政 收入实现184.8亿元，与2000年相比增长1.4倍，年均增长16.5%。规模 以上工业总产值实现1712亿元，增长1.3倍，年均增长18%。 2．固定资产投资 2005年，长春市累计完成全社会固定资产投资650.42亿元，同比增 长41.4%。全年房地产开发施工面积698.6万平方米，其中商品房施工面 积575.5万平方米，经济适用住房施工面积97万平方米，拆迁安置房施工 面积26.1万平方米。商品房销售面积达270万平方米，其中商品住宅销售 面积达242万平方米，销售额达57.9亿元。 2.2.3人口与人民生活情况 1．人口