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第五章 房地产开发项目策划 第一节　房地产开发项目的类型与特点 第二节　风险对投资方向和时机选择的影响 第三节　房地产开发场地的选择 第四节　房地产产品功能的定位 本章要求 了解房地产开发项目的类型和特点； 熟悉风险对投资方向和时机选择的影响； 掌握房地产开发项目场地选择、房地产开发项目产品功能定位的含义与工作方法。 第一节 房地产开发项目的类型与特点 一、住宅开发项目 二、写字楼与零售商业开发项目 三、其他类型的开发项目 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 别墅 独立住宅 联排住宅 城镇住宅 公寓 普通住宅 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 别墅 独立住宅 联排住宅 城镇住宅 公寓 普通住宅 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 别墅 独立住宅 联排住宅 城镇住宅 公寓 普通住宅 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 别墅 独立住宅 联排住宅 城镇住宅 公寓 普通住宅 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 别墅 独立住宅 联排住宅 城镇住宅 公寓 普通住宅 一、住宅开发项目 （一）居住建筑的类型 别墅 独立住宅 联排住宅 城镇住宅 公寓 普通住宅 （二）住宅开发项目的特点 1.市场潜力巨大 2.开发投资风险相对较小 3.多元化的市场需求 4.对开发商投资能力要求较低 二、写字楼与零售商业开发项目 （一）写字楼项目的分类 （二）零售商业物业及其分类 1.区域购物中心 2.市级购物中心 3.地区购物商场 4.居住区商场 5.邻里商店 6.特色商店 （三）写字楼与零售商业物业开发项目的特点 1.写字楼开发项目的特点： 要求开发商具备长期投资能力； 把握写字楼设计发展潮流和趋势； 要高度重视写字楼的选址 银河soho：使用了多项绿色建筑的先进技术，比如高性能的幕墙系统、日光采集、百分之百的地下停车、污水循环利用、高效率的采暖与空调系统、无氟氯化碳的制冷方式以及优质的建筑自动化体系 2.零售商业物业开发项目的特点： 需要认真分析零售商业物业的商业辐射区域； 要求开发商具备长期大规模投资的能力； 先租后建、只租不售； 对物业管理水平的要求高； 需要与交通设施联合开发； 要努力实现商场收益风险管理社会化； 零售商业物业与其他物业联合开发 三、其他类型的开发项目 （一）旅游度假村开发项目 （二）工业物业开发项目 重工业厂房 轻工业厂房 高新技术产业用房 研究与发展用房 第二节 风险对投资方向和时机选择的影响 由于投资收益是对投资者所承担投资风险的回报，因此正常情况下投资收益与投资风险是相匹配的。高收益伴随高风险。 风险对房地产投资方向和时机选择的影响，主要包括以下几个方面： 1. 根据项目风险的大小，确定其合理的投资收益水平； 2.根据风险管理的能力选择投资方向 3.根据风险周期变化特点把握投资时机 第三节 房地产开发场地的选择 一、位置的含义 二、影响房地产开发场地选择的要素分析 三、不同类型项目对位置的特殊要求 一、位置的含义 狭义的位置是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。 广义的位置除了地理位置以外，还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。某一具体位置所处的社会、经济、自然环境决定了该位置附近的市场需求和消费特征。 对位置的理解还包括该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争环境。 对位置的把握还须有发展的、动态的眼光。 “宁要浦西一张床，不要浦东一套房” 二、影响房地产开发场地选择的要素分析 （一）区位分析 备选区位：可进入性、交通模式、优势条件及已有竞争性项目的情况，确保投资项目的规划用途与周围环境相匹配 （二）场地分析 场地条件：大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平、利用现状、分区限制 （三）开发潜力分析 房地产开发应追求最高、最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。 （四）获取场地开发权的方式 政府土地出让、当前土地使用者转让 （五）影响场地选择的因素汇总 1.城市规划方面的因素 2.自然特性 3.市政基础设施条件 4.交通通达程度 5.停车条件 6.环境条件 7.公共配套服务设施完备情况 8.当前土地使用者的态度 9.土地价格 10.供求关系 三、不同类型项目对位置的特殊要求 （一）居住项目 1.市政公用和公建配套设施完备的程度 2.公共交通便捷程度 3.环境因素 4.居民人口与收入 （二）写字楼项目 1.与其他商业设施的接近程度 2.周围土地利用情况和环境 3.易接近性（交通便捷） （三）零售商业项目 住宅区的发展 商业辐射区域及消费者分析(购买力分析) 竞争性物业分析 项目易接近性