朗诗·国际街区营销及推广策略.pdfVIP

超越竞争 朗诗 〃国际街区 营销及推广策略 本案基本条件 • 位臵：地处苏州工业园区津梁街，位于园区湖东低密度高档别墅区，南临斜塘河 景观带，东侧是规划中的滨河森林公园， • 产品：高科技住宅 • 均价：10000-12000元/平米左右 本次提报要解决的问题 • 通过市场分析与项目诊断，得出本项目的核心问题，重新创造本项目的机会点。 • 寻找营销核心命题，给出相应的整案解决方案。 • 制定08-09年营销策略方向。 目录 一、市场判断 二、项目诊断 三、消费者分析 四、全案操作策略 五、朗诗服务团队 一、市场判断 二、项目诊断 三、消费者分析 四、全案操作策略 宏观层面 •宏观层面 • 透过GDP看到的 – 现象：随着产业结构的转移，外资的不断涌入，苏州的GDP已位居全国5 甲，房产均 价却位居5 甲之末，且与前4名有明显差异。 – 结论：高GDP与差额为土地和投资提供无限潜力。 • 苏州城市发展方向 – 向东是苏州中心城区的主要发展方向，在园区建设未来的苏州新城，并在用地布局中 预计到未来与昆山、上海连片发展的可能性，选择适于与昆山、上海连接的功能布局 结构。 – 结论：城东作为提升城市量级的核心区域，将产生更具有前瞻性、多元化的物业形态。 •宏观层面 • 湖东低密度别墅社区 – 城市向东发展，以金鸡湖为界，湖东以低密度别墅社区为主，随着新邻里中 心、地铁1、3号线的建成，湖东的发展将成为最受瞩目的高端住宅区域。 – 结论：高物业形态，为区域价值提升提供巨大空间。 结论： 观点 大势不好，对其他地方来说，也许是不可避免的。 但对于这座城市、这个片区、这个项目来说，是仍然有很多机会的。 问题来了！ 为什么这个片区不会被认可？ 我们用什么手段让他被认可？ 至少能够加速他的认可，或者把以上的价值能够在销售中得到体现。 竞争层面 均价：10000-12000元/平米 从价格上来说，本项目应该绝对站在高端公寓行列。 但目前却让人感受不到这种高端印象。即： 价格 价值 如何解决这个问题，不妨先来看看苏州高端公寓市场 苏州高端住宅分布特征 区域 太湖度假区 金鸡湖区域 中心城区 发展阶段，真山真 城市重点发展区域，唯 高端住宅在城区改 特征 水真空气，度假别 一性的城市湖泊资源， 造的背景下发展， 墅为主 人造景观和自然景观的 依托城市文化底蕴， 结合，潜力巨大 适合开发高档城市 别墅 受前几年集中土地 供应 供应，竞争激烈 供应充足、稳定 供应量较小，难以 成为市场主流