2012年3月铜陵市台湾城商业市场调研与一期定位策划技术介绍.ppt

一、宏观经济与城市发展概况;宏观分析——地区GDP总值;宏观分析——城市固定资产投资;宏观分析——消费品零售总额;宏观分析——人均收入支出情况;宏观分析——小结;西湖片区规划——概况;西湖片区规划——小结;宏观房地产市场研究——土地市场;宏观房地产市场研究——住宅市场研究;宏观房地产市场研究——商业市场研究;宏观房地产市场研究——小结;一、宏观经济与城市发展概况;城市商业整体版图;铜陵商业网点布局 根据铜陵市“十二五”商务发展规划所知，铜陵商圈规划为：“一个市级商业中心、五个区域级商业中心副和十六个社区级商业中心”。 一市级：主城区中心区市级商业中心； 五区域级：东部城区商业中心、南部城区商业中心、环湖新区商业中心、西湖新区商业中心、车站新区商业中心； 十六个社区级商业中心：结合城市居住区中心规划布置； 12条特色商业街，加快城市中心区的形成和城市新区的建设。;商业总体特征分析—小结;百货商场过于集中，大多处于转型期 铜陵市百货商场主要集中在长江中路; 各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变,正从传统百货向新型百货(品牌经营与特色主题经营,注重环境改善与人本主义等)转变; 但受自身物质条件的限制,单纯依赖软件方面的提高其市场发展空间相当有限，;百货商场经营档次多元化,主题商场较少 铜陵市大多数百货商场经营品种雷同,市场竞争力不强; 各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润,促使百货经营业态组合发生根本性改变;;;专业市场分布图; 次中心或边缘区域对专业市场吸引力 铜陵市现有专业市场总计5-10个, 专业市场承租能力较低,一般选址在城市边缘区域; 租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主要评价指标与因素; 城市中心或次中心区域可考虑精品专业市场,以满足特定消费人群需求,而且精品专业市场具备较高承租能力。;市区商业特征分析-专业市场;酒店餐饮(举例);1.市区主要商街店铺统计 淮河路（两侧主要路段，在经营商铺）：23+33+52+42=150间 义安大道（两侧主要路段，在经营商铺）：33+10+16+19+37+43=158间 金山路（两侧主要路段，在经营商铺）：24+17+29=70间 长江中路???两侧主要路段，在经营商铺）：61+70=131间 北京中路（两侧，在经营商铺）：19+51=70间 注： 以上是采用“传统扫街”方式，进行数量统计。;在这里，我们选取铜陵市最具特点和代表性的12条街来看看铜陵商业分布的大致格：;主要道路商铺经营业态构成;铜都大道：仅南段出现汽车销售、大型车辆维修、洗车、中小型路边饭店。 北京路：北京东路与铜都大道交口出现各类卡车集结市场（物流运输），北京中路为铜陵学院和税务局等企业聚集区，各类中低消费型商业得以存活。北京西路靠近火车站段中型饭店、旅馆。 铜官大道：南段主要承接横港码头的货运，各类化工型集结企业，几乎没有商业。中段至义安大道交口沿线商业，多属于社区生活型商业。 金山路：东路为过境型道路，沿街社区底层商业在与铜都大道交口处较多。中路和西路都为途径部分铜陵有色金属集团下属企业，其铁路专用线也使得商业断裂。仅与淮河路交口世界花园小区附近出现各类较新商铺。;城市商业饱和度、扩张态势与项目未来商业辐射分析;长江中路作为铜陵最繁华的街道，租金价格为最贵。;铜陵商铺租金特征主要体现为三个方面： 第一，城市核心区域的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多为投资经营者，这一类商街主要为长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交口为代表。这一区域商铺最高租金可达到200元/平米/月以上。次级中心区商铺租金水平在80-150元/平米/月。 第二，城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，购铺及经营主要是为了养家糊口，最低租金可低至15-30元/平米/月。 第三，城市整体商业水平，以“长江路与人民交口”为中心高点，向四周递减。;◆ 商场和专卖店等密集，商品品类丰富 在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于长江中路。 ◆某一单一业态经营单街扎堆特征明显 ◆ 休闲、娱乐业遍地开花 历史以来，铜陵市就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、KTV、足浴、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。;一、宏观经济与城市发展概况;春江花月;;;;主要项目调研——丰泽家居广场;1、整个2011年城市没有新推的大型集中商业，主要以社区型商铺为主。 2、大型集中商业过度集中