房屋登记官培训kpi考核大纲(第一部分..docVIP

第一部分 房地产登记制度与政策 一、民法、行政法知识 （一）民法 *了解：民法的概念与特征 概念：民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。特征：民法是市民社会的基本法、民法是私法的基本法、民法是权利法。 **熟悉：民法的基本原则 一、意思自治原则；（基本规则：一是行为自由，二是为自己行为负责。意思自治必须在法律规定的框架下。房产登记中体现在依申请登记、合同合意即生效、可撤回登记等） 二、诚实信用原则；（1.任何当事人在从事民事活动时，都应当做到诚实守信、不欺不骗、恪守诺言、讲究信用；2.任何当事人都应善意地行使权利和履行义务；3.在法律和合同无规定或规定不明确时，也应以诚实信用的方式履行义务。） 三、公序良俗原则。（公共秩序和善良风俗） **熟悉：代理制度 代理的概念：代理是指代理人以被代理人的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。身份行为如结婚、离婚、遗嘱等决不能代理。 代理的分类：委托代理、法定代理、指定代理 无权代理：是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后所从事的代理行为。法律给予本人追认权。 表见代理：是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 行纪 行纪属于间接代理，代理属于直接代理 居间 居间人并没有获得代理权，居间人仅限于提供信息和媒介，委托人支付报酬的行为 使者 是传达人，只是转达本人的意思 委托 委托仅仅是发生在本人和代理人之间的内部关系 ***掌握：民事主体 民事主体是指参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人。民事主体包括自然人、法人和其他组织。 自然人：公民不等于自然人（自然人包括本国国籍的自然人，也包括外国国籍的自然人和无国籍人，包括个人经营的个体工商户，个人经营的农村承包经营户、个人独资企业）。 个体工商户：申请注册，核准范围内经营，个人经营的属于自然人、家庭经营的属于合伙。 农村承包经营户：主体必须是农村集体经济组的成员，范围是耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地，取得的是农村土地承包经营权，个人经营的属于自然人、家庭经营的属于合伙。 个人独资企业：注册名称中不能出现“公司”“有限责任”“股份有限”等字样，个人独资企业不属于法人，其一切活动以出资人的个人人格或身份进行。 民事权利能力：是指享受民事权利、承担民事义务的能力。“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”（平等性、普遍性、不可剥夺性、不可抛弃性） 民事行为能力：是指自然人能够通过自己的行为参与民事交往，从而享有民事权利和承担民事义务的可能性（能力与心智、健康相关）。 完全民事行为能力 18周岁以上 16~18周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的（特例） 限制民事行为能力 10~18周岁 无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。 不能完全辨认自己行为的精神病人（包括痴呆症人） 无民事行为能力 10周岁以下 不能辨认自己行为的精神病人 法人：法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法享有民事权利和民事义务的组织。（包括企业法人；非企业法人。非企业法人包括机关法人、事业单位法人以及社会团体法人） 公司法人的区别（企业法人分为公司法人和非公司法人） 有限责任公司 以出资额承担财产责任，以发起的方式成立。（普通有限责任公司：2~50人，3~10万；一人有限责任公司：1人，10万；国有独资有限公司） 股份有限公司 以全部资产承担债务责任，以发起或募集的方式成立。2~200人，500万。 子公司 具有法人资格，依法独立承担民事责任《企业法人营业执照》 分公司 不具有法人资格，，民事责任由公司承担《营业执照》 外国公司的分支机构 必须向中国主管机关提出申请，经批准后办理登记领取营业执照 其他组织：是指依法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。包括企业分支机构、公司的分公司、个人独资企业、合伙组织。在不动产登记中，可以将房屋所有权、土地使用权等不动产物权登记在合伙企业名下。合伙企业将不动产转让给合伙人应当办理转移登记而非变更登记。 ***掌握：监护制度 监护是指民法上规定的对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产以及其他合法权益进行监督、保护的法律制度。 分为未成年人的监护和精神病人的监护 法定监护人一 法定监护人二 法定监护人三 指定监护人（争议） 未成年人 父母 ①祖父母、祖父母；②兄姐；③关系亲密的其他亲属朋友由其父母所在单位或住所地居委会、村委会同意